Les marchands de biens sont des personnes qui travaillent dans l’achat et la revente de biens immobiliers. Malheureusement pour elles, la régularisation de la TVA est souvent un parcours de combattant. C’est une profession de l’immobilier assujettie à la TVA par rapport à la marge brute. Mais le calcul de la TVA sur la marge est souvent plus complexe qu’il n’y paraît. Nous allons vous aider à mieux comprendre tous ces éléments. Cet article est un bon support pour les personnes qui débutent dans le marché de l’immobilier.
Qu’est-ce que la TVA sur marge ?
Dès qu’un marchand de biens fait de l’achat ou de la revente, il devra s’acquitter de la TVA sur chacune de ses opérations.
Naturellement, le marchand de biens est un professionnel qui peut avoir d’autres frais dans lesquels la TVA est comprise dedans. C’est à partir de là que les calculs deviennent compliqués. Il ne faut pas tout mélanger.
Pour ce faire, plusieurs marchands de biens vont utiliser des outils pour arriver à tout bien clarifier. C’est notamment le cas avec le logiciel de calculs très poussé, Microsoft Excel.
Excel est un tableur dans lequel il peut y avoir plusieurs formules, toutes intéressantes pour calculer la marge brute et la TVA.
Quelles sont les opérations à retenir pour le marchand de biens ?
Le marchand de biens a plusieurs opérations à comptabiliser que sont :
- L’ensemble des achats et des ventes non soumises à la TVA,
- L’ensemble des opérations soumises à la TVA sur le total,
- L’ensemble des opérations soumises à la TVA sur la marge.
Dans le cadre du marchand de biens, un petit rappel des différents éléments à prendre en compte pour la comptabilité :
- Le prix de revente d’un bien est toujours Toutes Taxes Comprises (TTC),
- Le prix d’acquisition d’un bien comprend le prix d’achat avec les frais de notaires,
- Les frais de notaires ne sont pas pris en comptes sur le calcul de la taxe,
- Le marchand de biens qui programme des travaux de rénovation à avoir dans la maison avant de la revendre aura des charges. Le professionnel de l’immobilier aura plusieurs charges qui seront directement incluses dans le coût de la TVA global.
Quel est le calcul à suivre pour les marchands de biens ?
Pour savoir précisément quelle est la TVA sur la marge à payer, il devra exécuter cette formule de calcul : ((Prix de revente TTC) - (prix d’acquisition))/(1+ Taux de TVA en vigueur) x Taux de TVA en vigueur.
N’oubliez pas que le prix d’acquisition concerne le prix d’achat de la valeur du bien avec les frais de notaires.
Comment connaître la base imposable ?
Il suffit de suivre un calcul très simple. La marge taxable est l’équivalent du montant versé par l’acquéreur avec les charges qui vont avec, moins le prix d’achat avec une formule spécifique.
Le calcul est : marge taxable = tarif payé par l’acquéreur + charges - prix d’achat / ((100 + taux applicables pour cette opération) / 100).
Comment calculer la TVA sur la somme totale ?
Pour ce faire, le marchand de biens n’a pas d’autres solutions que de déduire la TVA collectée sur la TVA qu’il a déjà payée.
Le résultat sera la TVA générale, qui impute toute l’entreprise.
Si le résultat de ce calcul est positif, cela indique que l’entreprise a fait un bénéfice.
Toutefois, il y a des cas particuliers à ne pas négliger. Par exemple, dans certains cas, la maison peut très bien être revendue sans TVA pour diverses raisons. Mais le terrain de son côté est bien soumis à la TVA sur marge. Dans ce cas, ce calcul devient bien plus compliqué.
Comme il s’agit de cas fréquents, la meilleure solution est de faire appel à des professionnels dont c’est le métier comme les experts-comptables ou d’aller directement aux impôts de votre département pour mieux comprendre la démarche à suivre.
Quels sont les cas particuliers de la TVA pour un marchand de biens ?
Le marchand de biens est un individu qui ne peut pas exercer sans connaître les subtilités de la législation fiscale française.
Tout d’abord, depuis l’année 2010, il y a eu de nouvelles règles qui se sont ajoutées. Par exemple, ces professions ne peuvent plus récupérer la TVA sur un immeuble qui a plus de 5 ans. Dans ce cas, la TVA est exonérée, cela est bien figuré sur l’acte de vente final. Cela permet aux personnes qui veulent le rénover d’avoir des tarifs plus intéressants.
Le marchand de biens peut voir la TVA déduite de certaines charges comme les charges de copropriété, l’acquisition de fournitures indispensables au travail et aux frais de gestion.
Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Le marchand de biens est un métier qui peut donner des idées aux nouvelles personnes qui veulent travailler dans l’immobilier et/ou se faire de l’argent.
Le principe de l’activité est relativement simple à comprendre : acheter des biens comme des immeubles en entier pour ensuite les revendre et se faire une belle plus-value dessus.
Le marchand de biens a besoin de certaines qualités pour être redoutable et performant :
- Tout d’abord, c’est un très bon commercial. Il connaît à merveille son produit, ce qui lui permet d’arriver à vendre sans la moindre difficulté.
- Ensuite, il doit être un fin connaisseur du marché immobilier dans la commune, le département et parfois dans la région. Le but est de pouvoir tirer le maximum d’un immeuble acheté pour se faire une vente honorable. Les bénéfices n’en seront que plus importants !
- Enfin, le marchand de biens a besoin d’un petit matelas financier pour démarrer son aventure, surtout à son compte. C’est cette somme-là qui lui permettra d’acheter un ou plusieurs immeubles.
Le marchand de biens immobiliers peut acheter et vendre différents biens comme :
- Des immeubles destinés à la location,
- Des maisons qui vont être très souvent, rénovées de fond en comble pour augmenter sa valeur,
- Des fonds de commerce,
- Des logements ou des parts à l’intérieur de SCI.
Ce n’est pas un agent immobilier. Ce dernier se contente d’être un intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur ce que n’est pas le marchand de biens. Son rôle est de devenir propriétaire d’un bien pour ensuite le revendre. Il ne vit pas dans le bien.
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