Bon plan ou galère pour les investisseurs ? Bien que la colocation ne manque pas d’attraits, elle n’est pas sans risques. Découvrez les avantages et les inconvénients. Et suivez nos conseils pour définir le profit des futurs colocataires ainsi que le type de bail (individuel ou unique).
La colocation : opportunité ou risque pour les investisseurs ?
Les avantages de la colocation pour les investisseurs
Si on ramène le prix d’une grande surface au mètre carré, le prix sera plus intéressant que celui d’un studio. Acheter grand permet aussi de mutualiser les frais. Tout est divisé : droits de mutation, frais bancaires, commission d’agence immobilière, travaux, impôts locaux, etc.
Par ailleurs, acheter un grand appartement en vue d’une colocation coûte moins cher à l’achat que plusieurs studios. Toutefois, les risques sont à prendre en considération.
Les inconvénients d’investir dans une colocation
Acheter un grand appartement nécessite souvent d’emprunter une somme d’argent non négligeable. Cela implique une mensualité au montant élevé. Il y a d’autres inconvénients à prévoir.
En cas de vacance du logement pour diverses raisons (pandémie, travaux après dégradation…), la charge financière peut être difficile à supporter. Même si ce genre de situations est plutôt rare, il faut quand même y penser pour ne pas se retrouver au dépourvu. Un grand appartement au lieu de plusieurs petits ne permet pas de mutualiser les risques, surtout si ces derniers se situent dans des zones géographiques différentes.
Par ailleurs, il s’agit d’une opération qui a une influence sur votre taux d’endettement. Si vous prévoyez d’acheter votre résidence principale à court ou moyen terme et que vous ne comptez pas revendre cette colocation, mieux vaut prendre ce risque en considération. Il sera plus facile de vendre plusieurs petits studios plutôt qu’un grand appartement si la situation l’exige. Cela permet de conserver un patrimoine en investissement locatif.
D’autre part, il est conseillé de faire attention aux charges de copropriété. Au-delà des frais courants, il y a des charges exceptionnelles. La quote-part est élevée dans le cadre d’une copropriété. Or, elle reste raisonnable dans le cas d’un studio qui a besoin d’un ravalement ou d’une réfection. Avant de signer, prêter une attention toute particulière à l’état de l’immeuble.
Enfin, louer en meublé implique de devoir changer souvent l’ameublement. Remplacer les meubles coûte de l’argent. Il convient de prendre en compte cet aspect pour éviter les mauvaises surprises.
L’importance de bien définir sa cible
Comme pour n’importe quel investissement locatif, il est important de définir sa cible. Cela permet en outre d’arrêter le choix de la localisation. Par exemple, visez-vous une location étudiante ?
Il peut être intéressant d’investir dans une ville moyenne qui possède un campus. Vous trouverez un appartement à louer dont le prix d’achat restera raisonnable. Investir à côté des écoles permet de bénéficier de prix inférieurs à ceux du centre-ville.
Si vous prévoyez de louer à des étudiants, nul besoin d’investir dans un logement haut de gamme. Si vous proposez un loyer accessible, votre colocation rencontra un certain succès.
A contrario, si vous visez les jeunes actifs, mieux vaut investir dans un quartier tertiaire. Par exemple, les communes proches de La Défense coûtent moins chères que Paris. Cette cible a vocation à s’installer pour une plus longue durée. Vous pouvez donc investir dans les aménagements.
Bail unique ou bail individuel ?
Dès que vous avez défini votre cible, vous devrez choisir le type de bail (unique ou individuel). Chacun comporte des avantages et des inconvénients.
Le bail unique
Ce type de bail qui intègre une clause de solidarité et d’indivisibilité des loyers présente des avantages. L’objectif est de faire signer un seul et unique bail portant sur le logement entier. Dans les faits, cela signifie que les colocataires sont solidaires les uns des autres. Si l’un ne paie pas son loyer, les autres doivent régler sa part.
Lorsqu’un locataire donne son préavis, il reste solidaire du paiement du loyer et des charges jusqu’à six mois après son départ, sauf si un nouveau locataire prend sa place. Autrement dit, les locataires ont tout intérêt à lui trouver un remplaçant rapidement. Vous aurez quand même le dernier mot quant au choix du nouveau locataire. De même, vous ne pourrez pas imposer une nouvelle personne à vos locataires. Ils doivent donner leur accord.
Cette clause de solidarité s’applique aussi aux garants. Chaque colocataire a son propre garant. En cas d’impayé, vous avez le droit de solliciter n’importe lequel, peu importe le locataire à l’origine de l’impayé.
Avoir recours au bail unique implique que les colocataires se connaissent déjà. Il faut aussi que l’appartement entier soit à louer. Mieux vaut dans ce cas de figure recevoir des candidatures de colocations déjà formées. Le cas contraire, il est préférable de basculer sur un bail individuel.
Le bail individuel
Ce type de bail n’implique pas de louer votre appartement en entier, mais chaque chambre de manière individuelle. Chaque colocataire aura droit d’accéder aux parties communes. Autrement dit, vous aurez autant de baux que de colocataires. Chacun s’engage uniquement à hauteur de son loyer et quote-part de charges. Il en va de même pour les garants. En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas réclamer le loyer d’un colocataire défaillant à un autre.
Si de prime abord le bail individuel semble une opportunité, en réalité, il comporte de nombreux inconvénients par rapport à l’autre type de bail.
Le bail individuel est plus chronophage. Chaque fois qu’un colocataire quitte le logement, vous devez rédiger un bail avec son remplaçant, procéder à l’état des lieux, etc. Les colocataires en place n’auront pas d’intérêts particuliers à trouver un remplaçant.
Même si vous pouvez imposer un nouveau colocataire à ceux déjà en place, mieux vaut obtenir leur accord sous peine de conflits. Pour gagner du temps, il est possible de faire appel à une agence immobilière, moyennant des frais.
Par ailleurs, les colocataires ne sont pas responsables du bon entretien de l’appartement, mais seulement de leur chambre. Il en va donc du bon vouloir de chacun pour que le logement reste en bon état. Les baux ne prévoient qu’un droit d’accès aux parties communes. En cas de dégradations, vous ne pouvez pas les retenir sur les dépôts de garantie.
Enfin, la question des charges se pose. Vous serez en charge des différents abonnements (électricité, gaz, internet…). Les colocataires ne peuvent pas souscrire ces prestations de façon individuelle.