Un décret avait fixé un plafond de 10 % du prix du logement pour les commissions, fin 2019. En date du 15 octobre 2020, le Conseil constitutionnel a déclaré conforme à la Constitution le plafonnement de la commission des intermédiaires lors d'un investissement immobilier. Ces commissions sont versées aux intermédiaires pour une vente immobilière de loi Pinel.
Plafond fixé à 10 % pour les commissions des intermédiaires d'une transaction Pinel
Lorsqu'une personne achète un bien immobilier neuf, les commissions reçues par l’intermédiaire en charge de la transaction du bien sont plafonnées depuis le 1er avril 2020 à hauteur de 10 % du montant total du prix de vente. Le Conseil constitutionnel a publié sa décision le 15 octobre qui a jugé conforme ce décret pour la vente immobilière de défiscalisation Pinel. Ce décret avait été fortement contesté par l'AFIL et le FNAIM. Toutefois, le Conseil constitutionnel l'a déclaré conforme à la Constitution.
L'objectif principal de cette réforme est de limiter les abus et de diminuer le prix des biens immobiliers neufs. Il est vrai que les commissions des intermédiaires représentent un pourcentage considérable du prix de vente. Cependant, ce dernier objectif s'avère difficile à atteindre étant donné que la composition des prix des biens immobiliers neufs comprend une partie de commission de commercialisation et cela peu importe le canal.
Des conditions idéales pour un investissement immobilier locatif
Les Français sont de plus en plus nombreux à vouloir rester locataire tout en investissant dans l'immobilier, autrement dit, ils souhaitent se lancer dans l'immobilier locatif. Aujourd'hui, le marché immobilier est favorable avec la baisse considérable des taux d’intérêts à travers les trimestres de 2020 et la mise en vigueur du décret qui plafonne les commissions des intermédiaires pour les biens Pinel.
Le marché immobilier semble réunir les conditions idéales pour se lancer dans un projet d'immobilier locatif. Les rendements locatifs devraient continuer à être soutenus par le faible coût du crédit immobilier ainsi que les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel et les régimes fiscaux avantageux.
Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ?
Durant cette période de crise, l'investissement locatif semble séduire les Français. L'immobilier locatif est un véritable placement prometteur d'avenir étant donné la demande de logement est grandissante pour des raisons sociétales et démographiques. Il est vrai que cet investissement présente de nombreux avantages comme le fait que l'immobilier locatif est à la portée de tous et durable.
Également, l'investissement locatif est en grande partie financé par les locataires. Bien que le financement de cet investissement à 100 % du crédit est rare, le financement du bien immobilier locatif est quand même en grande partie fait à partir des loyers perçus. C'est aussi peu risqué étant donné que c'est certainement le placement le plus sûr du marché car la demande est constante. D'autant plus qu'il existe des garanties locatives comme la garantie Visale ou l'assurance loyers impayés. Sur le long terme, l'investissement locatif permet d'anticiper sa retraite mais aussi de faciliter la transmission de son patrimoine à ses proches.
Selon le bien dans lequel vous investissez, vous pouvez profiter de dispositifs de défiscalisation comme le dispositif Denormandie pour un logement ancien mais aussi la loi Pinel pour un logement neuf.
Quel est le rendement de cet investissement ?
L'investissement locatif vous permet de vous constituer un patrimoine tout en vous procurant un rendement plus ou moins élevé et stable. De ce fait, c'est une bonne manière pour obtenir un complément de revenus ou pour anticiper la retraite.
Pour mettre en place votre projet immobilier, vous devez donc penser à calculer le rendement brut et le rendement net afin de comparer le rendement entre deux acquisitions immobilières. Vous devrez prêter attention au choix de la fiscalité car vous serez imposé sur vos revenus locatifs. Il est donc important de se faire une idée précise de la rentabilité réelle après déduction fiscale et impôts.
Faire son choix entre l'immobilier neuf ou ancien
En ce qui concerne les avantages fiscaux, l'immobilier neuf se démarque avec une multitude de possibilités pour optimiser son investissement. Les dispositifs les plus connus sont la loi Pinel et la loi Censi-Bouvard. Ces deux lois ont une durée limitée et permettent de bénéficier d'avantages fiscaux sur le long terme.
Plus précisément, la loi Pinel permet une réduction d'impôt allant jusqu'à 21 % du prix d'achat pour un investissement locatif de 6 ans à 12 ans. De son côté, la loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11 % du prix d'achat sur des logements en location LMNP. D'autant plus que celle-ci permet une déduction des charges de la récupération de la TVA sur le montant investi. Également, si vous investissez dans l'immobilier neuf, vous profiterez d'une exonération de la taxe foncière sur une durée de 2 ans.
Pour l'immobilier ancien, le dispositif le plus connu est celui de Denormandie. Ce dernier permet une réduction d'impôt sur le revenu pour les particuliers qui achètent un bien à rénover dans un quartier dégradé et ancien et qu'ils s'engagent à louer. La réduction d'impôt est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 euros.
Pour finir, le dispositif Cosse permet aux propriétaires qui louent un bien à un niveau de loyer abordable de profiter d'un abattement fiscal sur leurs revenus locatifs. Il peut aussi s'adresser à ceux qui sont d'ores et déjà propriétaires. Le montant de la baisse est compris entre 15 % et 85 % des revenus bruts fonciers. Il dépend de certains critères comme la zone du logement ou encore le niveau de loyer.