Encore considérée comme un véritable casse-tête pour les imposables, la fiscalité se veut pourtant moins contraignante : elle semble même avoir pour objectif de nous faciliter la vie. C'est dans cet esprit que la loi Pinel a été mise en place. Effective depuis 2014, elle incite le contribuable à devenir propriétaire… sous certaines conditions. Reconduite en 2018, la fameuse loi Pinel offre d'accroître vos avantages fiscaux. Ce dispositif est-il encore rentable ? Comment définir le profil des contribuables pouvant y trouver leur intérêt ? Voici ce que nous avons retenu.
La loi Pinel : ce qu'elle promet
La mise en place de la loi Pinel a permis aux contribuables d'économiser plusieurs milliers d'euros sur leurs impôts. Cette capacité d'économie, établie sur 6, 9 ou 12 ans, offre aux particuliers d'acquérir des logements neufs ou rénovés dans l'objectif de les louer. Si le programme est accessible à tous, il impose invariablement des plafonds de ressources et de loyers dont il est nécessaire de prendre connaissance avant souscription. Dans l'ensemble de la France, ces plafonds seront ainsi établis en fonction de la zone d'emplacement des biens, mais aussi de la situation de l'acheteur. La loi Pinel à Toulouse suit notamment cette logique : la situation maritale, le nombre de personnes à charge, ou encore le type de logement sont pris en compte pour établir les différents paliers.
L'approche permet ainsi de répondre à une large demande. Les primo-accédants représentent clairement la cible du gouvernement : pour faciliter l'accès à un premier bien immobilier, les plafonds sont pensés pour s'adapter aux revenus moyens des Français. Avec des marges allant de 27.515 à 117.466€ de revenus annuels, les locataires visés par la loi Pinel sont ceux ayant besoin de trouver des logements de bonne qualité à des loyers accessibles.
Des avantages fiscaux conséquents pour les propriétaires
Pour le propriétaire, l'enjeu est avant tout fiscal. La loi Pinel propose un taux de 12 ou de 18% pouvant être ajusté à 21% lorsque l'acquéreur rallonge son délai de remboursement. Si l'ensemble de l'offre a été revue pour s'adapter aux besoins des acheteurs, le calcul des remises fiscales continue de se baser sur le prix de revient du logement acquis. La limite des 5.500 € au m² habitable est préservée : elle donne accès à un plafond allant jusqu'à 300.000 € pour une année imposable. Notons que les réductions prévues par la loi Pinel se basent également sur le nombre d'années de location initialement prévues par l'acheteur.
Des impératifs d'aménagement des logements
Cette loi englobe des contreparties notables pour le nouveau propriétaire : les biens proposés par le dispositif doivent obligatoirement respecter des critères environnementaux stricts. Présentant de hautes performances énergétiques, les logements Pinel sont destinés à devenir des résidences principales. Les contraintes retenues par l'État concernent uniquement les conditions de ressources et de loyers.
Dispositif Pinel : pour qui ?
On peut aujourd'hui dire que le dispositif Pinel s'est bien adapté à la demande d'accès au logement dans certaines zones dites sensibles. Si le marché cible est bien celui des jeunes actifs en quête d'un investissement immobilier pérenne, le programme répond à un besoin plus généralisé. Certaines questions doivent être posées avant de songer à investir :
La loi Pinel s'adapte-t-elle à votre situation ?
C'est une question que la plupart des acheteurs potentiels ne prennent pas le temps de se poser. Il faut pourtant savoir que, comme tout dispositif d'incitation, la loi Pinel s'adapte mieux à la situation de certains qu'à celle des autres.
Le cas du programme requiert une démarche utile à tous les types d'investissements : pour voir vos capacités à long terme, il est important d'évaluer vos aptitudes en termes d'épargne, d'apport, mais aussi d'endettement. Le recours à l'achat Pinel est avant tout recommandé aux contribuables dont les impôts sont suffisamment élevés. Dans la logique d'une réduction de taxes, celle-ci doit être assez intéressante pour justifier un investissement durable. Le constat de cet intérêt peut être réalisé grâce à des simulations en ligne : en plus de votre situation actuelle, elle doit prévoir les variations de revenus et les changements familiaux à prévoir dans les années à venir.
Qu'est-ce qui motive votre intérêt pour le dispositif ?
Chaque investisseur doit être en mesure d'estimer les objectifs qu'il espère concrétiser grâce à la loi Pinel. La politique de défiscalisation des biens immobiliers vous offre le choix entre l'avantage fiscal estimé ou la valeur durable du bien à acquérir. Bien que le système soit avantageux, il est important d'évaluer l'investissement en fonction de ces objectifs sur différentes durées.
Retenons que, comme toute solution de crédit, la loi Pinel peut impacter votre patrimoine. La prise en compte des conditions d'engagement est toute aussi importante : la qualité de votre investissement ne repose pas seulement sur celle du logement ou de ce qu'elle vous rapporte à court terme. Elle dépend aussi des avantages réels que vous pouvez retirer du montage financier dont vous bénéficiez.
Sauter sur les bonnes occasions ou choisir un bon emplacement ?
La loi Pinel peut séduire par l'accessibilité des prix affichés. Compte tenu des bonnes affaires qui peuvent se présenter sur le marché, il peut être logique de sauter sur les occasions en or, quelle que soit la région proposée. Une connaissance approfondie du marché de l'immobilier rappelle pourtant que les « bonnes affaires » peuvent cacher des inconvénients majeurs. Le dispositif Pinel ne fait pas exception à cette règle : s'il est tout à fait possible de trouver des logements bien conçus dans des zones réellement attractives, il est aussi courant de tomber sur des biens aux avantages moyennement appréciables.
Prendre le temps de choisir un emplacement auprès de professionnels en la matière vous permettra de mieux comprendre ce que vous attendez d'un immobilier locatif. Les avantages financiers doivent ainsi correspondre à votre projection d'un logement attractif. Savoir doser le ressenti et l'intérêt financier reste essentiel pour tirer correctement profit du dispositif.
À Toulouse notamment, on trouve comme dans toutes les grandes villes des quartiers plus chics que d'autres. Dans ces zones, les prix des terrains ou logements neufs seront certes plus élevés, mais il faut tenir compte de l'attrait d'un quartier plutôt qu'un autre. Ainsi, investir dans un logement neuf à proximité du Mirail vous permettra de louer votre appartement à des étudiants, mais votre bien ne prendra sûrement pas beaucoup de valeur. Des quartiers comme Côte-Pavée, plus chics et bourgeois, vous offriront un tout autre type de logement et de locataires.
L'intérêt du dispositif Pinel à Toulouse
La Ville Rose regorge d'intérêts, qui attirent chaque année toujours plus d'habitants. Le travail est florissant, notamment grâce à Airbus et ses différentes filiales. La société attire du personnel et donc de futurs locataires pour les investisseurs, d'un standing souvent recherché par les propriétaires. La sécurité de l'emploi est bien sûr fortement appréciée quand on loue son bien.
L'emplacement même de Toulouse comporte de nombreux attraits. Le sud de la France fait rêver de nombreuses personnes, et Toulouse est idéalement située en mer et montagne.
Ajoutez à cela un réseau de transport performant et une mentalité accueillante, et on comprend pourquoi cette ville attire autant de nouveaux habitants !