Prêt immobilier : étude concrète sur la capacité d’emprunt

Malgré la crise occasionnée par le Covid-19, la pierre reste un investissement intéressant et rentable sur le long terme. Pour financer un tel projet, la souscription d’un prêt immobilier peut être une solution avantageuse. Si vous comptez contracter un crédit, notez que plusieurs facteurs peuvent impacter le montant que vous pouvez obtenir de la banque. Communément appelé la capacité d’emprunt, celui-ci varie effectivement en fonction de vos revenus mensuels, de la durée du prêt et de nombreux autres critères.

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La capacité d'emprunt : qu'est-ce que ça signifie ?

La capacité d'emprunt désigne la somme d'argent que la banque peut vous accorder quand vous souscrivez un prêt immobilier. Il s'agit du montant maximal que vous pouvez emprunter tout en restant capable de couvrir vos dépenses mensuelles et sans faire de changements contraignants à votre vie quotidienne. De ce fait, votre capacité d'emprunt dépend principalement de votre capacité de remboursement. Cette dernière représente environ un tiers de vos revenus mensuels moins les charges courantes. Plus la capacité de remboursement est élevée, plus la capacité d'emprunt peut être augmentée.

La souscription à un prêt immobilier est un engagement financier de grande envergure qui ne doit en aucun cas être pris à la légère. Il est primordial de bien évaluer votre capacité d'emprunt pour pouvoir rembourser la dette dans les délais impartis sans rencontrer des difficultés financières. D'ailleurs, la banque ne vous accorde un prêt qu'après avoir évalué elle-même minutieusement votre capacité d'emprunt.

Dans le cadre d'une acquisition immobilière, il faut savoir que le crédit ne définit pas à lui tout seul votre capacité d'achat. L'estimation de cette dernière se fait comme suit : capacité d'emprunt + apport personnel – frais des services de notariat.

Quels sont les facteurs qui impactent la capacité d'emprunt ?

Il convient d'en savoir plus sur les éléments à prendre en compte dans la capacité d'emprunt avant de contracter un crédit pour financer votre projet immobilier. Ces facteurs peuvent augmenter ou diminuer la somme d'argent que vous pouvez obtenir de la banque.

Vos revenus mensuels

Si vous êtes un salarié en CDI, tous vos revenus mensuels fixes sont pris en compte dans le calcul de votre capacité d'emprunt. On entend par cela votre salaire net et les diverses primes garantis (13e mois, primes de vacances, etc.). Si vous êtes en CDD ou en période d'essai, votre salaire représente une source de revenus non pérenne et ne sera pas considéré. La prise en compte des revenus locatifs, qui sont non garantis à cause des périodes creuses ou les retards de loyer, dépend de l'organisme prêteur.

Les revenus aléatoires tels que les heures supplémentaires, les pensions alimentaires ou les allocations chômage ne sont pas considérés lors de l'évaluation de votre capacité d'emprunt. En général, les banques font plus confiance aux débiteurs qui sont capables de payer seuls leur dette. De ce fait, elles ne prennent pas en compte les aides sociales, d'autant plus que ces dernières sont souvent insaisissables.

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Votre apport personnel

L'apport personnel peut venir de vos épargnes, de la vente d'un bien qui vous appartient, d'une aide de vos proches, d'un héritage ou d'une donation. Comme déjà mentionné brièvement précédemment, ce montant vient s'ajouter à la capacité d'emprunt pour définir votre capacité d'achat dans le cadre d'un projet immobilier. Quand l'apport personnel est élevé, les banques font davantage confiance aux emprunteurs et sont enclines à octroyer un crédit plus conséquent avec des taux de remboursement allégés.

Il faut savoir que les prêteurs exigent un minimum de 10 % d'apport personnel dans la plupart des cas. Toutefois, il est possible d'obtenir un crédit immobilier avec 0 % d'apport personnel. Cependant, les banques vous imposeront certaines conditions. D'ailleurs, celles-ci se méfient davantage des débiteurs qui sont salariés depuis longtemps, mais qui n'ont aucun apport personnel. Cela est, pour elles, un signe dévoilant une incapacité à faire des économies, donc à rembourser un crédit.

Votre capacité de remboursement

La capacité de remboursement, aussi appelée le taux d'endettement, concerne le montant que la banque saisira mensuellement pendant la durée du prêt. Pour vous protéger du surendettement, ce montant ne doit pas dépasser les 33 % de vos revenus mensuels. Vous devrez étudier vos charges et vos dépenses régulières avec l'organisme prêteur pour déterminer le taux d'endettement adapté à votre demande de crédit. Ces dépenses représentent notamment le paiement de la nourriture, de l'habillement, des assurances, des taxes, des transports, de l'électricité, du chauffage et également des crédits déjà en cours.

Selon la banque que vous choisissez, le taux d'endettement peut aller jusqu'à 25 %, mais cela implique généralement un rallongement de la durée du prêt.

Le reste à vivre

Le reste à vivre est en rapport direct avec votre capacité de remboursement mensuel. Il s'agit de l'argent dont vous disposez pendant le mois après le versement des mensualités à la banque. C'est-à-dire que si vous avez un taux d'endettement de 33 %, il sera de 67 %. En fonction de vos revenus, si les banques jugent que le reste à vivre est insuffisant pour couvrir toutes vos charges, elles peuvent envisager de réduire votre taux d'endettement et de rallonger la durée du prêt. Si aucune de ces deux options n'est faisable, vous devez alors baisser le montant du crédit immobilier, donc votre capacité d'emprunt.

La durée du prêt

On entend par durée du prêt la période pendant laquelle vous verserez des mensualités à la banque pour rembourser votre crédit immobilier. Elle varie entre 7 et 30 ans. Une durée plus longue peut augmenter votre capacité d'emprunt. Cependant, gardez en tête qu'un rallongement de cette période et synonyme d'une augmentation du taux d'intérêt.

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Le taux d'intérêt

Exprimé en pourcentage, le taux d'intérêt concerne les bénéfices faits par l'organisme prêteur en vous accordant le crédit immobilier. En d'autres termes, c'est la somme que vous devrez vous acquitter en plus des mensualités que vous verserez pour le remboursement. Le taux d'intérêt moyen en 2021 est de 0,60 % pour 7 ans, 0,70 % pour 10 ans, 0,90 % pour 15 ans, 1,05 % pour 20 ans et de 1,20 % pour 25 ans. En effet, il devient plus risqué pour les banques d'accorder un crédit sur une longue durée, d'où cette augmentation.

Il faut savoir que ces critères ne sont pas exhaustifs et varient selon la banque ou l'organisme de prêt avec lequel vous contractez le crédit.

L'astuce pour déterminer facilement votre capacité d'emprunt

Si les multitudes de calculs à faire pour déterminer votre capacité d'emprunt vous semblent complexes, il existe désormais des simulateurs en ligne qui les font à votre place. En se basant sur les éléments cités précédemment, ces plateformes dédiées estiment précisément la somme d'argent que vous pouvez emprunter.

Durant la simulation, il vous sera demandé de renseigner les informations nécessaires, notamment le type et la valeur du bien immobilier que vous souhaitez acheter, vos revenus mensuels, vos charges et vos dépenses courantes. Il vous sera également demandé votre localisation géographique, le montant de votre apport personnel, votre âge, la durée de prêt qui vous convient et votre banque actuelle.

En utilisant les simulateurs en ligne, vous bénéficierez de nombreux avantages en plus de l'estimation de votre capacité d'emprunt. Parmi ceux-là, on compte l'accompagnement par un courtier spécialisé dans le type de prêt que vous voulez contracter. Vous serez alors aidé dans toutes les étapes de votre projet, de la recherche de l'offre de crédit immobilier avec un taux d'intérêt convenable jusqu'à son obtention.

Vous pouvez aussi recevoir une attestation de capacité d'emprunt. Pouvant être demandé par le vendeur du bien et par l'organisme prêteur, c'est un document qui prouve que vous disposez des moyens nécessaires pour obtenir le crédit immobilier et pour le rembourser à temps.

Est-il possible d'optimiser sa capacité d'emprunt ?

Il est bel et bien possible d'optimiser votre capacité d'emprunt dans le but d'augmenter votre capacité d'achat.

Réduisez vos charges mensuelles

Comme expliqué plus haut, la banque se base sur votre taux d'endettement (les 33 % des revenus) et votre reste à vivre (les 67 %) pour estimer le montant du prêt qu'elle peut accorder. L'idée est de diminuer en amont les charges avant la demande du crédit. Régler les dettes en cours, travailler l'isolation de votre maison pour réduire la facture d'énergie et renégocier les contrats d'assurance sont autant de solutions pour diminuer vos dépenses mensuelles.

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Optez pour le co-emprunt

Pour optimiser votre capacité d'emprunt, vous pouvez souscrire un crédit immobilier avec un co-emprunteur. Ce dernier peut être votre conjoint, votre concubin ou un membre de votre famille. Vous déciderez ensemble de la quote-part de chacun, que ce soit 50/50 ou autres. Dès la signature du contrat, vous aurez les mêmes obligations légales concernant le remboursement du prêt.

Faites appel à un courtier

Que vous ayez un courtier personnel ou que vous en contactiez un sur les plateformes dédiées, solliciter un spécialiste s'avère être une solution judicieuse pour optimiser votre capacité d'emprunt. L'expertise d'un courtier vous sera d'une très grande aide pour trouver les offres de crédit immobilier les plus avantageuses.

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