L’assurance de prêt immobilier : tout ce qu’il faut savoir

I. Introduction à l'assurance de prêt immobilier

L'assurance de prêt immobilier, aussi appelée assurance emprunteur, est un contrat qui intervient pour prendre en charge le remboursement de votre crédit immobilier en cas de coups durs. Comprendre son fonctionnement est donc fondamental avant de s'engager.

A. Qu'est-ce que l'assurance emprunteur ?

L'assurance emprunteur est une sécurité financière. Concrètement, si un événement grave couvert par le contrat survient (comme un décès, une invalidité, ou une incapacité de travail), l'assureur prend le relais pour rembourser totalement ou partiellement les échéances du prêt, ou le capital restant dû, à la banque. Elle agit donc comme un bouclier protecteur tant pour vous, l'emprunteur, que pour l'établissement qui vous a accordé le financement.
Il s'agit d'une assurance dite temporaire, car sa durée de validité est généralement calquée sur celle de votre crédit immobilier. Elle prend fin une fois le prêt intégralement remboursé.

B. Pourquoi est-elle si importante lors d'un prêt immobilier ?

Souscrire un prêt immobilier vous engage sur de nombreuses années. Durant cette période, nul n'est à l'abri d'imprévus pouvant affecter sa capacité de remboursement. L'assurance emprunteur est là pour sécuriser votre projet immobilier. En cas de défaillance de votre part due à un sinistre garanti, elle évite que la charge financière ne pèse sur vos proches. Par exemple, en cas de décès, vos héritiers n'auront pas à supporter le poids de la dette. De même, elle permet souvent au co-emprunteur ou à la famille de conserver le bien immobilier acquis, même si l'un des emprunteurs ne peut plus contribuer au remboursement.

II. L'assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

C'est une question que beaucoup de futurs propriétaires se posent. La réponse est nuancée.

A. Le cadre légal : aucune obligation stricte d'assurance

D'un point de vue purement légal, aucun texte de loi n'impose la souscription d'une assurance emprunteur pour obtenir un crédit immobilier. Contrairement à l'assurance auto ou à l'assurance habitation pour les locataires, elle ne figure pas dans la liste des assurances obligatoires en France.

B. L'exigence des établissements prêteurs : une condition quasi systématique pour l'octroi d'un crédit immobilier

En pratique, la situation est bien différente. Les banques et organismes de crédit considèrent l'assurance emprunteur comme une condition indispensable pour accorder un prêt immobilier. Elle représente pour eux une garantie solide de récupérer les fonds prêtés, même si l'emprunteur rencontre de graves difficultés. Ainsi, bien que non légalement obligatoire, elle devient contractuellement exigée par le prêteur. Refuser de s'assurer équivaut très souvent à un refus de prêt.

C. Alternatives à l'assurance (ex. nantissement, hypothèque, caution) et leur potentielle acceptation par les banques

Quelques alternatives à l'assurance emprunteur existent, bien que moins courantes. Il peut s'agir du nantissement d'un contrat d'assurance-vie ou d'un autre produit d'épargne, de l'hypothèque sur un autre bien immobilier que vous possédez déjà, ou encore de la caution d'une personne solvable. Cependant, les banques conservent toute latitude pour accepter ou refuser ces solutions alternatives. Elles sont généralement réservées aux emprunteurs disposant d'un patrimoine conséquent.

III. Les garanties fondamentales de l'assurance de prêt immobilier

Un contrat d'assurance emprunteur est un assemblage de plusieurs garanties. Toutes n'ont pas le même niveau d'importance ni le même champ d'application. Il est essentiel de bien les comprendre pour choisir une couverture adaptée.

A. Comprendre le rôle et la couverture des différentes garanties

Chaque garantie répond à un type de risque spécifique. L'étendue de la couverture, les conditions de mise en œuvre et les éventuelles exclusions varient considérablement d'un contrat à l'autre. Une lecture attentive des conditions générales et particulières est donc primordiale.

B. Les garanties de base (souvent le minimum exigé par les banques)

Pour tout projet immobilier, et particulièrement pour un investissement locatif, les banques exigent a minima la couverture des risques les plus lourds.

1. Garantie Décès : C'est la garantie la plus fondamentale. En cas de décès de l'emprunteur avant la fin du prêt, l'assureur rembourse à la banque le capital restant dû, selon la quotité assurée. Cela protège les héritiers de la transmission de la dette.

2. Garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) : La PTIA est généralement assimilée au décès. Elle concerne une situation où l'assuré se trouve dans un état de santé nécessitant l'assistance permanente d'une tierce personne pour accomplir les actes essentiels de la vie courante (se nourrir, se laver, se déplacer, s'habiller) et est dans l'incapacité totale et définitive d'exercer une activité professionnelle rémunérée. En cas de PTIA reconnue, l'assureur solde également le prêt à hauteur de la quotité assurée.

C. Les garanties complémentaires courantes (essentielles pour une résidence principale) :

Pour l'acquisition d'une résidence principale, les banques demandent généralement une couverture plus étendue, incluant les risques d'invalidité et d'incapacité de travail.

1. Garantie Invalidité Permanente (IP) : Cette garantie intervient lorsque, suite à une maladie ou un accident, l'emprunteur présente un taux d'invalidité permanent l'empêchant d'exercer une activité professionnelle.

• Invalidité Permanente Totale (IPT) : Généralement reconnue lorsque le taux d'invalidité est égal ou supérieur à 66%. L'assureur prend alors en charge les remboursements du prêt (totalement ou partiellement selon la quotité et le contrat).
• Invalidité Permanente Partielle (IPP) : Concerne un taux d'invalidité souvent compris entre 33% et 65%. La prise en charge est alors proportionnelle au taux d'invalidité et aux conditions du contrat.

Les critères d'évaluation de l'invalidité (barème médical, prise en compte de la profession exercée ou de toute profession) sont des points déterminants à vérifier dans le contrat.

2. Garantie Incapacité Temporaire de Travail (ITT) : Si, à la suite d'une maladie ou d'un accident, vous êtes en arrêt de travail temporaire et total, cette garantie permet la prise en charge de vos mensualités (ou d'une partie) après un délai de franchise (souvent 90 jours, mais variable). La notion d'incapacité d'exercer sa propre profession ou toute profession est ici aussi déterminante.
Il est possible de bénéficier de la garantie ITT même sans activité professionnelle au moment de la souscription (personne au foyer, par exemple), mais les conditions d'application peuvent différer.

D. La garantie optionnelle

1. Garantie Perte d’Emploi : Proposée en option, cette garantie s'adresse généralement aux salariés en Contrat à Durée Indéterminée (CDI) ayant une certaine ancienneté. Elle couvre le risque de perte involontaire d'emploi suite à un licenciement (hors faute grave ou lourde).

Sont généralement exclus : la démission, la fin de CDD, la rupture conventionnelle (parfois couverte selon les contrats récents), la mise en retraite ou préretraite, ou le licenciement pendant la période d'essai.
Les modalités d'indemnisation sont souvent restrictives : un délai de carence initial (plusieurs mois après la souscription), un délai de franchise après la perte d'emploi, une durée d'indemnisation limitée dans le temps (ex: 12 ou 18 mois par période de chômage) et sur la durée totale du prêt, et un montant d'indemnisation souvent plafonné (un pourcentage de l'échéance).

IV. Les aspects financiers de l'assurance emprunteur

Le coût de l'assurance emprunteur n'est pas négligeable et peut représenter une part significative du coût total de votre crédit. Plusieurs éléments entrent en jeu.

A. Le calcul des cotisations

Les cotisations d'assurance peuvent être calculées de deux manières principales :

• Sur le capital initial emprunté : Dans ce cas, le montant de la cotisation reste fixe pendant toute la durée du prêt. C'est souvent le mode de calcul des contrats groupe proposés par les banques.
• Sur le capital restant dû : Les cotisations sont recalculées périodiquement (souvent chaque année) sur le montant du capital qu'il vous reste à rembourser. Elles sont donc plus élevées au début du prêt et diminuent avec le temps. Ce mode de calcul est fréquent dans les contrats individuels (délégation d'assurance) et peut s'avérer plus avantageux sur la durée totale, notamment en cas de remboursement anticipé.

Dans les deux cas, le montant des cotisations n’est pas nécessairement identique tout au long de la durée du prêt. Il est donc conseillé de prêter attention au coût de l’assurance sur différentes durées.

B. Primes fixes ou variables

Comme évoqué, les primes peuvent être fixes (calculées sur le capital initial) ou variables/dégressives (calculées sur le capital restant dû). Le choix entre ces deux modes de tarification dépendra de votre profil et de vos projets (par exemple, si vous envisagez un remboursement anticipé).

C. Le Taux Annuel Effectif d'Assurance (TAEA) : un indicateur clé pour comparer

Pour permettre une comparaison plus aisée des offres, les assureurs doivent communiquer le Taux Annuel Effectif d'Assurance (TAEA). Ce taux représente la part que l'assurance représente dans le coût total de votre crédit, exprimée en pourcentage annuel. Il facilite la comparaison entre différentes propositions d'assurance.
L'assureur doit obligatoirement vous communiquer le coût de l’assurance sur la durée totale du prêt ainsi que son coût sur les 8 premières années, en euros et par période.
Si l'assurance est une condition d'octroi de votre crédit, le coût des garanties exigées par la banque sera intégré dans le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) de votre prêt.

D. Comparer les coûts, mais surtout l'adéquation des garanties à ses besoins

Le tarif est un critère important, mais il ne doit pas être le seul. Une assurance moins chère peut aussi signifier une couverture moins étendue ou des exclusions plus nombreuses. Il est fondamental de choisir un contrat dont les garanties correspondent réellement à vos besoins et à votre profil de risque. Pour évaluer les offres, réalisez une simulation de prix d'assurance crédit.

V. Les formalités médicales et solutions spécifiques

La souscription d'une assurance emprunteur implique généralement de fournir des informations sur son état de santé.

A. Le questionnaire de santé : quand est-il nécessaire ?

Pour évaluer le risque qu'il prend en vous assurant, l'assureur vous demande généralement de remplir un questionnaire de santé ou une déclaration d'état de santé. Vos réponses peuvent influencer la décision de l'assureur (acceptation, refus, surprime, exclusions).

Toutefois, la Loi Lemoine du 28 février 2022 a apporté des simplifications notables. Un assureur ne peut plus solliciter d’informations relatives à votre état de santé, ni d’examen médical, si les deux conditions suivantes sont remplies :

• L’encours assuré (la part du prêt que vous assurez) n'excède pas 200 000 euros par personne. Pour un couple empruntant 400 000 euros et s'assurant chacun à 50% (soit 200 000 euros chacun), la dispense s'applique.
• La dernière échéance de remboursement du crédit est fixée avant votre soixantième anniversaire.

B. La Convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) :

Pour les personnes ayant ou ayant eu un problème de santé grave, obtenir une assurance emprunteur aux conditions standard peut être difficile. La Convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) a été mise en place par les pouvoirs publics, les fédérations professionnelles du secteur et les associations de malades pour faciliter leur accès à l'assurance et au crédit.

Son fonctionnement repose sur un système d'analyse des dossiers à trois niveaux. Si votre demande d'assurance ne peut être acceptée aux conditions standard, elle est automatiquement examinée à un deuxième, voire un troisième niveau par des experts médicaux, dans le respect de la confidentialité des informations médicales (protégées par le secret médical).
La convention prévoit également un mécanisme de plafonnement des surprimes pour les emprunteurs aux revenus modestes (le coût de l'assurance ne peut dépasser 1,4 point dans le taux effectif global du crédit). Des garanties alternatives peuvent aussi être proposées.

VI. La quotité d'assurance : un choix déterminant

La quotité d'assurance est un terme technique qui désigne la part du capital emprunté qui sera couverte par l'assurance en cas de sinistre. Son choix est particulièrement important lorsque l'on emprunte à deux.

A. Définition : la part du capital emprunté couverte par l'assurance

La quotité représente le pourcentage du montant du prêt qui est assuré pour chaque emprunteur. En cas de sinistre (décès, PTIA, etc.), l'assureur remboursera la banque à hauteur de cette quotité.

B. Pour un emprunteur seul : obligation de couverture à 100%

Si vous empruntez seul, la question est simple : la banque exigera que vous soyez assuré à 100% du montant du prêt. En cas de sinistre majeur, l'intégralité du capital restant dû sera prise en charge par l'assureur.

C. Pour les co-emprunteurs :

Lorsque vous empruntez à deux (ou plus), plusieurs options de répartition de la quotité sont possibles :

• Répartition équilibrée : Par exemple, 50% sur chaque tête (soit une quotité totale de 100%).
• Répartition différenciée : En fonction des revenus de chacun, par exemple 70% sur l'emprunteur ayant les revenus les plus élevés et 30% sur l'autre (total 100%). Il est aussi possible d'opter pour une quotité de 100% sur la personne qui génère l'essentiel des revenus du foyer et 0% (ou un faible pourcentage) sur l'autre, si la banque l'accepte et que cela est jugé pertinent au vu de la situation financière du couple.

L'obligation minimale est que la somme des quotités des co-emprunteurs couvre au moins 100% du capital emprunté.
Pour une protection maximale, les co-emprunteurs peuvent choisir de s'assurer chacun à 100% (soit une quotité totale de 200%). Dans ce cas, si l'un des co-emprunteurs décède ou est en PTIA, l'assurance rembourse l'intégralité du capital restant dû, et le co-emprunteur survivant n'a plus rien à payer. C'est une solution plus coûteuse mais qui offre une sécurité optimale.

VII. Le droit de choisir et de changer son assurance emprunteur

Longtemps captifs des offres de leur banque, les emprunteurs disposent aujourd'hui d'une plus grande liberté pour choisir et même changer leur assurance de prêt immobilier.

A. Le libre choix de l'assureur :

1. La délégation d'assurance (Loi Lagarde 2010) : Depuis la loi Lagarde de 2010, vous n'êtes plus obligé de souscrire l'assurance emprunteur proposée par votre banque (appelée "contrat groupe"). Vous avez le droit de choisir une assurance individuelle auprès d'un assureur externe. C'est ce qu'on appelle la délégation d’assurance.

2. Le contrat groupe de la banque vs. le contrat individuel : Le contrat groupe mutualise les risques entre tous les assurés de la banque, avec des tarifs souvent basés sur l'âge et le montant emprunté, mais des garanties standardisées. Le contrat individuel est personnalisé en fonction de votre profil (âge, état de santé, profession, etc.) et peut offrir des garanties plus adaptées et/ou un tarif plus compétitif, notamment pour les jeunes emprunteurs en bonne santé.

3. Condition : l'équivalence du niveau de garanties : La banque ne peut pas refuser la délégation d'assurance si le contrat que vous proposez présente un niveau de garanties au moins équivalent à celui de son contrat groupe. Pour faciliter la comparaison, la banque doit vous remettre une Fiche Standardisée d'Information (FSI) qui détaille ses exigences minimales en matière de garanties (généralement 11 critères pour les garanties principales, et jusqu'à 18 au total).

B. Quand et comment choisir son assurance ?

L'idéal est de commencer vos recherches d'une bonne assurance en parallèle de votre recherche de crédit ou lors de la négociation avec la banque. Cela vous laisse le temps de comparer plusieurs offres et de faire un choix pertinent sans précipitation. Le choix de l’assurance emprunteur doit être fait après obtention de l’accord de financement par la banque, mais avant la signature définitive de l'offre de prêt.

C. Le changement d'assurance en cours de prêt :

Si vous avez déjà souscrit une assurance (souvent celle de votre banque) et que vous souhaitez en changer, plusieurs lois successives ont renforcé vos droits :

• La Loi Hamon (2014) : Elle vous permet de changer d'assurance à tout moment durant les 12 premiers mois suivant la signature de votre offre de prêt, avec un préavis de 15 jours.
• L'amendement Bourquin (Loi Sapin 2 - 2017) : Pour les contrats de plus d'un an, cette loi vous autorise à résilier votre assurance emprunteur chaque année à la date anniversaire de la signature de votre contrat de prêt, en respectant un préavis de deux mois.
• La Loi Lemoine (2022) : C'est une avancée majeure. Depuis le 1er juin 2022 pour les nouveaux prêts et depuis le 1er septembre 2022 pour les contrats en cours, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans attendre la date anniversaire, et ce, sans frais ni pénalités.

Selon un sondage récent (Opinion Way - Janvier 2019), moins d’1 français sur 3 sait que le changement d’assurance emprunteur a été facilité par la loi Bourquin de février 2017 (également appelée Sapin 2).

D. Les avantages du changement :

L'intérêt principal est souvent financier. Changer d'assurance peut permettre de réaliser des économies substantielles, parfois plusieurs milliers d'euros sur la durée totale du crédit. C'est aussi l'occasion d'obtenir une meilleure couverture, plus adaptée à l'évolution de votre situation personnelle ou professionnelle.

E. Procédure de changement :

Le processus est simple : comparez les offres, sélectionnez un nouveau contrat avec des garanties au moins équivalentes, puis adressez votre demande de substitution à votre banque, accompagnée des conditions générales du nouveau contrat et de l'attestation d'assurance. La banque dispose de 10 jours ouvrés pour vous notifier sa décision (acceptation ou refus motivé).

VIII. Points de vigilance avant de souscrire

Avant de signer un contrat d'assurance emprunteur, prenez le temps de bien examiner certains points qui peuvent fortement varier d'un assureur à l'autre et avoir un impact significatif en cas de sinistre.

A. L'importance de lire attentivement les conditions générales et particulières du contrat

Ces documents détaillent l'ensemble des garanties, leurs conditions d'application, les exclusions, les délais, etc. C'est une lecture parfois fastidieuse mais indispensable pour éviter les mauvaises surprises.

B. Les délais à vérifier :

• Délai de carence (ou délai d'attente) : Période suivant la souscription du contrat pendant laquelle certaines garanties (souvent la Perte d'Emploi) ne s'appliquent pas encore. Si un sinistre survient pendant ce délai, vous ne serez pas indemnisé.
• Délai de franchise : Période qui commence à courir à partir de la date de survenance du sinistre (par exemple, le premier jour d'un arrêt de travail) et pendant laquelle l'assureur ne verse pas d'indemnités. Pour la garantie ITT, ce délai est souvent de 90 jours, mais il peut varier.

C. Les exclusions de garantie :

Chaque contrat comporte des exclusions. Il peut s'agir :

• D'exclusions générales : Faits de guerre, émeutes, conséquences d'un acte intentionnel de l'assuré, pratique de certains sports à risque non déclarés, etc.
• D'exclusions spécifiques : Liées à votre état de santé (par exemple, une pathologie déclarée peut être exclue de la garantie), ou à certaines affections comme les problèmes de dos ou les troubles psychologiques, qui peuvent être soumises à des conditions de prise en charge particulières (ex: hospitalisation obligatoire).

D. Les limites d'âge pour la souscription et la mise en œuvre des garanties

Soyez attentif aux limites d'âge pour pouvoir souscrire le contrat, mais aussi à l'âge auquel cessent les garanties (par exemple, la garantie Décès peut cesser à 75 ans, la garantie ITT à 65 ans ou à la date de liquidation de la retraite).

E. Autres limitations

Certains contrats peuvent imposer des conditions spécifiques pour la prise en charge de certaines pathologies, comme une durée minimale d'hospitalisation.

F. Le mode de prise en charge :

Il existe deux principaux modes de prise en charge des échéances en cas d'incapacité ou d'invalidité :

• Forfaitaire : L'assureur verse une prestation dont le montant correspond à l'échéance du prêt (ou à une fraction de celle-ci, selon la quotité assurée), indépendamment de votre perte de revenus réelle. C'est généralement le mode le plus avantageux.
• Indemnitaire : L'indemnisation est calculée en fonction de votre perte de revenus réelle due au sinistre. Si vous bénéficiez d'autres revenus (maintien de salaire, indemnités de la Sécurité sociale), la prestation de l'assureur viendra compléter ces revenus, sans dépasser votre perte effective. Ce mode peut être moins couvrant.

IX. Foire Aux Questions (FAQ)

1. L'assurance emprunteur est-elle réellement obligatoire pour obtenir un prêt immobilier ?

Légalement, non, aucune loi ne l'impose. Cependant, en pratique, les banques l'exigent quasi systématiquement comme condition pour accorder un prêt immobilier. Elle constitue une garantie essentielle pour elles.

2. Puis-je changer d'assurance de prêt immobilier facilement ?

Oui, c'est beaucoup plus simple aujourd'hui. Grâce à la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalités, à condition que le nouveau contrat présente des garanties au moins équivalentes à celles exigées par votre banque.

3. Quelles sont les garanties indispensables dans une assurance de prêt ?

Les garanties Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) sont la base minimale exigée par toutes les banques. Pour l'achat d'une résidence principale, les garanties Invalidité Permanente (IPT/IPP) et Incapacité Temporaire de Travail (ITT) sont également fortement recommandées et souvent exigées.

4. Comment la quotité d'assurance impacte-t-elle ma couverture si j'emprunte à deux ?

La quotité est la part du prêt assurée pour chaque emprunteur. Si vous êtes assurés chacun à 50% (total 100%) et qu'un sinistre majeur touche l'un de vous, l'assurance couvrira 50% du capital restant dû. L'autre devra continuer à rembourser sa part. Une couverture à 100% sur chaque tête (total 200%) assure le remboursement total du prêt en cas de sinistre pour l'un des co-emprunteurs, offrant une protection maximale.

5. Que faire si on me refuse une assurance ou si la surprime est trop élevée à cause de mon état de santé ?

La Convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) est là pour vous aider. Elle facilite l'accès à l'assurance pour les personnes présentant un risque de santé aggravé, via un examen approfondi du dossier et des dispositifs comme le plafonnement des surprimes sous conditions de revenus.