Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique, est une convention entre deux parties. L'acheteur et le vendeur d'un bien immobilier s'engagent, dès la signature et de façon irrévocable, sous réserve de la réalisation de certaines conditions suspensives, stipulées dans l'acte. Dans certains cas seulement, l'acheteur pourra faire annuler le compromis de vente, mais cette démarche doit respecter un formalisme précis.
Annulation pendant le délai légal de rétractation
Après la signature d'un compromis de vente d'un bien à usage d'habitation, toute personne physique dispose d'un délai de 10 jours ouvrés pour se rétracter. Il n'y a pas besoin d'en justifier le motif. Cette rétractation doit se faire par lettre recommandée avec avis de réception. Elle doit intervenir avant le 11e jour suivant la réception du compromis par courrier ou sa remise en main propre par le notaire ou l'intermédiaire habilité à le rédiger. Si un séquestre avait été versé par l'acquéreur, celui-ci lui sera intégralement restitué.
Annulation hors délai légal de rétractation
Une fois le délai de rétractation passé, le compromis de vente devient définitif et irrévocable. Il existe néanmoins plusieurs situations pour prononcer son annulation, en fonction des clauses insérées dans l'acte. Dans tous les cas suivants, l'acheteur ne devra aucune indemnité au vendeur et récupérera le dépôt de garanti éventuellement versé.
La clause suspensive d'obtention de prêt
Dans la majeure partie des compromis de vente, une condition d'obtention de crédit est stipulée, afin de permettre à l'acheteur de pouvoir financer son acquisition. Le taux maximal, la durée et le nombre de démarches sont précisés. Si votre demande de crédit est rejetée, assurez-vous de consulter le nombre minimum de banques stipulé dans l'acte et faites-vous remettre des attestations de refus. Joignez-les à votre lettre d'annulation, que vous enverrez en lettre recommandée avec avis de réception.
La clause d'obtention d'un certificat d'urbanisme
Si les renseignements d'urbanisme et les pièces produites par la commune révèlent des vices ou servitudes, de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien, l'acheteur peut renoncer à son acquisition et demander l'annulation du compromis. Il devra le faire en lettre recommandée avec avis de réception.
L'annulation pour raisons personnelles graves
Dans certaines situations et à condition que des clauses précises aient été stipulées dans le compromis, l'acheteur pourra demander l'annulation de ce dernier. Cela devra toujours se faire en lettre recommandée avec avis de réception.
C'est le cas par exemple si l'acheteur perd son emploi, hors démission volontaire. Il doit alors joindre à la demande d'annulation sa lettre de licenciement.
Ce peut être également le cas lors d'un accident corporel ou d'une maladie. Un certificat médical, ainsi que la copie du procès-verbal de l'accident et le double de la déclaration à l'assurance, le cas échéant, doivent être joints à la demande d'annulation.
Enfin, dans le cas où l'acheteur décèderait entre la signature du compromis de vente et l'acte authentique, ses héritiers ne seront pas tenus de poursuivre l'acquisition. Le notaire s'occupera des démarches d'annulation et préviendra le vendeur de la situation.