Se constituer un patrimoine grâce à la LMNP

La location en meublé non professionnel (LMNP) est une solution intéressante tant du point de vue juridique que fiscal. Son principal avantage réside dans la possibilité pour les loueurs en meublé soumis au régime réel d’imposition d’amortir leur investissement sur plusieurs années et ainsi ne payer quasiment aucun impôt sur leurs revenus fonciers.

La location en meublé non professionnel permet de constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’un système fiscal favorable. En effet, vous pouvez opter pour l’amortissement total du bien ou prétendre à une réduction d’impôt. Pour cela, il suffit que votre logement soit loué clés en mains, les locataires ne doivent s’y installer qu’avec leurs seuls effets personnels. Le bail d’une durée d’un an, ou de neuf mois pour un étudiant, doit être signé lorsque le logement représente la résidence principale des locataires. Un préavis de trois mois et justifié doit être fourni par les locataires désirant quitter votre logement.

Déduction des charges et amortissement annuel de votre bien

L’amortissement correspond à la perte de valeur du bien dans lequel vous avez investi pendant une certaine période. Elle est principalement liée à l’usure, au temps et à l’obsolescence et constituera une charge sur votre déclaration de revenus locatifs. Ainsi, avec ce système, vous ne paierez pas d’impôts sur les revenus locatifs pendant plusieurs années, à condition de bien s’y prendre. En effet, il sera nécessaire de bien séparer les composants de votre bien dans le calcul de l’amortissement. Le gros œuvre amorti par exemple sur 50 ans, devra être différencié des installations techniques ou encore du mobilier, amortissables sur des durées différentes.

Le report du déficit est un avantage dont se servent la plupart des investisseurs pour défiscaliser pendant plusieurs années avant de revendre leur bien. Lorsque l’amortissement est épuisé, ces derniers rachètent un autre bien en LMNP pour continuer à ne payer aucun impôt sur leurs revenus fonciers. De plus, le déficit n’a aucune conséquence sur la plus-value lors de la cession de la LMNP.

Deux régimes d’imposition avantageux pour l’investisseur

Dans le cadre de la LMNP, les loyers sont imposés sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si les recettes imposables peuvent être effacées grâce à la déduction des charges et à l’amortissement annuel, un déficit peut subsister. Il faut rappeler que ce dernier ne sera imputable que sur les bénéfices de même nature et réalisés sur la même période et les dix années suivantes. Une fois cette période écoulée, l’investisseur a le choix entre le régime de la micro-entreprise ou du réel simplifié uniquement si ses recettes n’excèdent pas 32 900 euros. Le régime micro-entreprise lui fait bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses charges alors que le régime du réel simplifié lui permet d’imputer ses charges pour leur montant exact. Au-delà de 32 900 euros de recettes locatives, ce dernier régime s’impose à l’investisseur.

Si chaque cas particulier mérite une étude précise, la LMNP offre indéniablement un avantage fiscal considérable en permettant de repousser la fiscalisation des revenus locatifs sur de nombreuses années.

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