Comment se lancer dans la promotion immobilière ?

Exercer la profession de promoteur immobilier quand on n’a pas de l’expérience peut être très compliqué. Bien que le promoteur immobilier soit entouré de professionnels tels que l’architecte, les bureaux d’études et les ingénieurs, il peut se heurter à des réalités qu’il ignorait. Il s’agit de la difficulté du financement, l’obtention de la Garantie de Parfait Achèvement (GPA), les assurances requises pour la construction… Parce que ces différentes obligations se présentent au fur et à mesure, un bon accompagnement est nécessaire dès le début.

Promotion Immobiliere
©istock

Contraintes réglementaires : informez-vous auprès des bonnes personnes

Le promoteur immobilier est un acteur phare du secteur BTP. Son métier consiste à trouver un terrain constructible puis trouver des acquéreurs pour son programme immobilier afin de financer le projet. Pour cela, le promoteur immobilier endossera plusieurs rôles tout au long de l'opération.

Les lois relatives à la promotion immobilière

La promotion immobilière est un métier étroitement encadré par différents textes de loi. Les lois les plus importantes qui encadrent l'activité sont les suivantes :

  • la loi du 3 janvier 1967 sur la vente d'immeubles à construire,
  • la loi du 16 juillet 1971 sur les opérations effectuées par les entreprises de construction,
  • la loi du 4 janvier 1978 relative à l'assurance et la responsabilité dans le secteur BTP.

Toute personne qui souhaite se lancer dans la promotion immobilière doit absolument prendre le temps de se renseigner sur les contraintes réglementaires. C'est une étape importante qui n'est pas aussi facile qu'il n'y paraît. Vous avez besoin d'informations fiables et à jour sur la réglementation qui entoure le métier.

L'ingénierie-conseil pour un accompagnement personnalisé

Il n'est pas toujours simple de trouver l'accompagnement qu'il faut pour prendre un bon départ. Tournez-vous donc vers les bonnes personnes, des sources fiables pour vous renseigner. Avoir un partenaire fiable et agile comme le souligne par exemple le Groupe Fondasol, spécialisé dans l'ingénierie-conseil en construction, est indispensable pour tout promoteur immobilier non expérimenté. Vous bénéficiez ainsi d'un accompagnement sur mesure à chaque étape de vos projets.

Les lois relatives à la construction et les normes techniques des métiers du BTP peuvent être complexes. En ayant recours à l'ingénierie-conseil, vous êtes sûr de ne pas commettre les erreurs de débutant. Vous pouvez par exemple vous renseigner sur la loi Alur et la loi Élan pour connaitre leur impact sur votre activité.

Renseignez-vous également sur les différents contrats qui lient les professionnels de la promotion immobilière à leurs clients :

  • contrat de promotion immobilière,
  • contrat de construction de maisons individuelles,
  • contrat de vente en l'état future d'achèvement (vente sur plans).

Les ingénieurs-conseils en construction vous expliquent les différentes clauses de ces contrats. Vous serez donc réellement prêt à faire vos premiers pas dans la promotion immobilière.

Promoteur Immobilier
©istock

Définissez un plan de financement précis

En promotion immobilière, la question du financement est capitale, car chaque projet implique un besoin de financement conséquent. Le promoteur peut en effet se voir obliger de supporter les premiers engagements tels que l'achat du terrain et les aléas liés au développement du projet. Le financement peut provenir de plusieurs sources.

Avant de demander un financement, faites des calculs pour savoir si votre projet sera rentable. Vous pouvez faire appel à un service d'ingénierie-conseil pour vous aider à évaluer la rentabilité de l'opération. Les promoteurs immobiliers utilisent généralement la méthode « à rebours » pour calculer leur marge prévisionnelle. Elle consiste à soustraire toutes les dépenses à venir du chiffre d'affaires prévisionnel. Cela permet d'évaluer son budget avant de faire appel aux différentes sources de financement.

Les organismes bancaires

Les banques sont les premiers acteurs du financement des opérations immobilières. Elles peuvent vous fournir une avance de trésorerie pour financer l'achat du terrain. Ces fonds que vous obtenez sous forme de prêt permettront aussi de financer les études, l'architecture, les débuts de travaux…

Le crédit à moyen terme obtenu de la banque couvre au plus 40 % de vos besoins en financement. Il vous sera accordé si vous prouvez votre capacité à financer 20 % de l'opération en fonds propres. Notez que l'obtention du permis de construire est indispensable pour obtenir un financement bancaire.

La VEFA

Les ventes en l'état futur d'achèvement sont celles réalisées sur plan. Le promoteur trouve des acquéreurs qui payent leur bien au fur et à mesure de la construction. Il réinjecte ces rentrées d'argent dans le financement du projet. Les paiements sont échelonnés sur l'ensemble de l'opération et sont reçus sous forme de pourcentage du montant du bien.

Les ventes en VEFA, elles aussi, représentent en général 40 % du financement de l'opération. Pour pouvoir effectuer de telles ventes, il faut obtenir une garantie financière d'achèvement des travaux auprès d'une banque. Celle-ci assure au client la livraison de son immeuble, même si une défaillance du promoteur survient.

Les fonds propres du promoteur

Les fonds propres (argent que vous investissez vous-même) constituent une source de financement de la promotion immobilière. Toutefois, le promoteur doit chercher à réduire la part de fonds propres qu'il investit dans un projet. Celle-ci est en effet immobilisée tout au long de l'opération. Cela réduit la capacité du promoteur à lancer des projets en parallèle. La réduction de la part de fonds propres dans une opération limite les risques.

Minimiser votre part de fonds propres vous permet aussi de provoquer un effet de levier. Cela veut dire que vous vous endettez pour augmenter votre capacité d'investissement. De cette manière, les bénéfices obtenus à travers l'endettement sont plus importants que l'endettement. C'est une solution intéressante pour tout investisseur.

Faites réaliser une étude de sol par un expert

Étape importante de la promotion immobilière, l'étude de sol est un préliminaire avant toute construction. Elle consiste à analyser les composants du sol d'un terrain constructible avant d'entamer les travaux de construction.

Pour le promoteur immobilier, réaliser une étude de sol est une démarche importante pour sécuriser son investissement. Cela permet de détecter les risques inhérents à la sécurité du terrain. Le spécialiste qui se charge de l'étude a pour mission de déterminer les caractéristiques physiques, physionomiques et chimiques du sol. Il tient donc compte de la mécanique du terrain, les matières présentes dans le sol, le risque sismique, la perméabilité du terrain et son potentiel d'infiltration face aux montées d'eau.

Connaitre les risques géotechniques permet de savoir si un terrain est adapté pour accueillir un certain type de bâtiment. L'étude de sol offre une bonne connaissance des menaces qui pourraient complexifier la construction d'une maison. Les professionnels se basent sur cela pour définir le type de fondation nécessaire pour une construction solide et durable.

Si vous êtes débutant dans le domaine de la promotion immobilière, le mieux à faire est de recourir à une entreprise de conseil en ingénierie. Une telle société vous aidera par exemple à réaliser correctement une étude de sol. Elle peut à cet effet vous guider dans le choix d'un expert qualifié et vous accompagner dans vos prises de décision.

Une autre raison pour laquelle les promoteurs ont recours aux ingénieurs-conseils en construction est le choix des prestataires. Il y a en effet de nombreux intervenants sur un chantier de construction d'une maison neuve. Les ingénieurs-conseils en construction vous aident à choisir des prestataires fiables et expérimentés pour chaque étape de l'opération.

Promotion immobilière : comment s'assurer de tenir les délais ?

Il peut être très difficile de livrer un programme immobilier en temps et en heure. Pourtant, c'est l'une des obligations que vous avez envers vos acquéreurs. Notez que les retards de livraison auront de lourdes conséquences sur le budget alloué aux travaux de construction, car des contrats sont en jeu. Vous pourriez en arriver à payer des indemnités de retard fort couteuses.

La première étape pour tenir les délais est de se faire aider par un service d'ingénierie-conseil pour réaliser un planning de chantier. Ce tableau de bord contient toutes les parties du projet et vous permet de rythmer les interventions des prestataires. Chaque intervention de chaque corps de métier est indiquée dans ce calendrier avec la date de commencement et d'achèvement. Les contraintes chronologiques et techniques sont également prises en compte.

La seconde étape consiste à mobiliser chaque intervenant sur le chantier de construction. Le maitre d'ouvrage doit être constamment présent pour accompagner l'équipe en charge du programme immobilier et lui insuffler de l'énergie. Une communication performante permettra de créer la cohésion et la mobilisation nécessaire pour achever la construction dans les délais. N'oubliez pas que vous devez contrôler les travaux régulièrement, car le programme immobilier doit non seulement être livré à temps, mais aussi être conforme à la commande initiale.

Aucun commentaire à «Comment se lancer dans la promotion immobilière ?»

Laisser un commentaire

Les commentaires sont soumis à modération. Seuls les commentaires pertinents et étoffés seront validés
* Champs obligatoires