Quel statut pour un marchand de biens ?

Le marchand de biens est une profession qui fait envie. Accessible au plus grand nombre, ce métier attire, car il y a de l’argent, beaucoup d’argent à se faire.

Le marchand de biens va créer une société qui va racheter des immeubles, des fonds de commerce, des SCI, des logements… pour les réaménager ou les rénover. Ce n’est qu’à l’issue des travaux qu’il fera la vente, supérieure au prix d’acquisition, naturellement.

Pour exercer au mieux cette activité, nous allons faire un état des lieux des statuts juridiques existants.

statut marchand de bien

Qu’est-ce que le travail d’un marchand de biens ?

Le marchand de biens est une profession qui consiste à dénicher les meilleurs immeubles, logements et autres biens immobiliers pour leur apporter le double, le triple ou le quadruple de la valeur à l’achat.

En acquérant ces biens, le marchand immobilier va les rénover et/ou les réaménager. Le but est d’arriver à augmenter de manière considérable la valeur du bien pour ensuite le revendre.

Le marchand de biens ne recherche que la plus-value. C’est normal, puisqu’il s’agit de son revenu, tout simplement.

À qui se destine ce travail ?

Le marchand de biens ne fait pas partie des métiers qui nécessitent des études ou qui ont travaillé dans le monde immobilier. Tout le monde peut devenir un marchand de biens.

L’autre avantage non négligeable du marchand de biens est qu’il ne s’agit pas d’une profession réglementée. Il n’y a pas de contraintes spécifiques à avoir.

Le marchand de biens n’a pas besoin d’avoir un diplôme pour exercer, puisqu’aucun diplôme n’existe !

Ces trois qualités sont requises pour réussir son métier de marchand de biens :

  • Tout d’abord, il lui faudra une grande connaissance de marché immobilier sur lequel il désire acheter. Il faut connaître les tarifs pratiqués sur le secteur, les atouts et les faiblesses, la population actuellement installée… Toutes ces données lui permettront de bien s’y retrouver et de justifier certains prix.
  • Ensuite, le marchand de biens a besoin de compétences commerciales. Ce sont elles qui vont lui permettre de vendre correctement des biens immobiliers. Pour cela, il est préférable d’avoir réalisé quelques études. Sinon, il est recommandé d’avoir travaillé dans cet univers pour mieux marchander et vendre au meilleur prix ses biens immobiliers.
  • Enfin, le marchand de biens devra avoir un petit matelas financier pour commencer ses premiers investissements. Cela nécessite des sacrifices pour réunir tout l’argent requis pour acheter son premier bien, faire les rénovations qui s’imposent et le revendre plus cher.

Quelles sont les particularités du métier de marchand de biens ?

Sa grande particularité est au coeur de son métier : il est commercial, il doit acheter et vendre des biens immobiliers. Toutes les structures juridiques ne le permettent pas, notamment la SCI qui n’autorise pas la présence d’une activité commerciale.

L’autre particularité à noter est l’importance du chiffre d’affaires généré. On parle de biens immobiliers qui ont une valeur conséquente, avec plusieurs zéros. Le chiffre d’affaires est important, mais cela ne veut pas dire que les bénéfices le seront tout autant…

La troisième particularité du métier est la grande responsabilité portée sur les épaules du professionnel. Les biens sont de très grande valeur, s’il y a le moindre souci, le préjudice causé peut devenir colossal.

Peut-on choisir l’entreprise individuelle pour être marchand de biens ?

Ce n’est pas la meilleure des solutions. En effet, en tant qu’humain, vous ne ferez qu’un avec l’entreprise. Il n’y a pas d’entité juridique distincte qui existe.

Certes, on pourrait penser qu’il s’agit d’une bonne affaire avec des démarches pour la création de l’entreprise simplifiée, la non-obligation de faire un apport ou encore l’intégralité des pleins pouvoirs accordés.

Ces deux avantages ne font pas le poids avec les inconvénients de ce statut :

  • La responsabilité personnelle est totalement engagée sur les dettes professionnelles…
  • Pour les personnes qui sont en couple, les risques sont très importants. Il faut mieux écarter l’entreprise individuelle des solutions pour le choix du statut juridique.

Est-ce que l’entreprise individuelle à responsabilité limitée est une bonne idée ?

L’EIRL est un statut qui plaît beaucoup, notamment aux personnes qui n’ont pas une grande expérience dans le travail de marchand de biens.

C’est un statut intéressant qui permet de séparer les biens personnels des biens professionnels. Ainsi, vous pourrez protéger votre vie privée.

Néanmoins, la fiscalité de ce statut n’est pas facile à comprendre et à étudier. Il faut suivre les calculs des experts-comptables qui sont parfois, il faut le dire, très durs à comprendre.

Est-ce que l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée est possible ?

C’est un statut qui en séduit plus d’un. Il s’agit d’une SARL Unipersonnelle. En d’autres termes, vous allez pouvoir avoir un gérant qui représente l’entreprise grâce à l’entité morale.

C’est un statut qui présente des avantages puisque le patrimoine personnel est très bien protégé. Vous allez pouvoir mettre en place une société, sans la présence d’un associé, et avoir un capital limité. Si toutefois, une association est envisageable dans le futur, sachez qu’il est possible de transformer l’EURL en SARL.

Avec ce statut, vous pourrez choisir de payer l’impôt sur les sociétés.

Malgré tout, il y a des inconvénients plutôt importants, comme la difficulté de créer l’entreprise avec ce statut juridique, une comptabilité et une fiscalité spécifiques…

Est-ce que la SASU est la solution ?

Ce statut juridique plaît de plus en plus et semble, dans certains cas, plus adapté. La société par actions simplifiée unipersonnelle est représentée par un président. Il est affilié au régime général de la sécurité sociale (caisse primaire d’assurance maladie, CPAM), dès le jour où il touche un salaire.

De nombreux avantages existent comme la protection du patrimoine personnel, un fonctionnement très simple si vous êtes l’unique président, un capital limité, une possibilité de passer en SAS à l’avenir et un statut social incomparable (vous serez assimilé au statut de salarié).

La société paie des impôts sur les sociétés et vous devrez, en tant que salarié, payer des impôts sur le revenu.

L’inconvénient est dans la constitution du dossier qui est vraiment complexe dans de nombreuses situations. De plus, cela nécessite un coût, une fiscalité sérieuse et un suivi comptable adapté.

D’autres statuts existent : SARL et SAS pour le marchand de biens

Comme nous l’avons vu, ce sont des évolutions des EURL et SASU dont nous avons parlé. La SASU est certainement, dans les 80% des cas, le statut le plus intéressant en 2020.

Si vous souhaitez vous associer à d’autres personnes, vous pourrez naturellement opter pour la SARL ou la SAS qui sont deux statuts très intéressants avec plus d’avantages que d’inconvénients.

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