Vendre en viager : bonne ou mauvaise idée ?

En quoi consiste la vente en viager ?

Le viager présente des similitudes avec une vente immobilière classique. Cependant, les modalités de paiement sont différentes. Au moment de l’acquisition, l’acheteur appelé débirentier ne règle que le bouquet. Il s’agit de la somme d’argent payée comptant. Ensuite, le reste est acquitté chaque mois ou trimestre auprès du vendeur (le crédirentier).

Le contrat d’un viager est équilibré dans la mesure où les deux parties en tirent des avantages. D’une part, l’acquéreur peut se constituer un patrimoine au meilleur prix. Et d’autre part, la rente mensuelle ou trimestrielle représente pour le vendeur un moyen de compléter ses revenus. Généralement, il s’agit de retraités qui souhaitent percevoir un revenu complémentaire.

Mais attention, il ne s’agit pas toujours d’une opération gagnant/gagnant. L’investissement peut ne pas être juteux car il tient compte de l’espérance de vie du vendeur. Il est parfois difficile de savoir si celui-ci va vivre longtemps ou non. Plus il vivra vieux et plus le bien coûtera cher.

Enfin, en cas de départ anticipé du logement par le crédirentier, la rente à payer connaît une revalorisation, aux alentours de 30 %. Ce taux se négocie librement au moment de la vente.

La différence entre viager libre et viager occupé

Dans la plupart des cas, le viager concerne la résidence principale du vendeur. Son droit d’usage et d’habitation lui permet de continuer à occuper les lieux jusqu’à sa mort. Dans cette situation présente, on parle de viager occupé.

Quant au viager libre, il permet de disposer du bien sans attendre. Le bien peut être loué pour en tirer un revenu couvrant partiellement ou intégralement la rente à payer au vendeur. Il est plutôt difficile de trouver des viagers libres surtout pour les petites surfaces. A noter que ce type de viager est le plus coûteux en raison de la disponibilité immédiate du logement.

Il existe aussi :

Le viager sans rente qui donne lieu au versement du bouquet lors de la vente. Aucun versement n’est ensuite effectué. Le bien est disponible au décès du crédirentier.
Le viager à terme a une durée de vie limitée. La rente viagère est versée pendant une période allant de 10 à 20 ans. Il peut être libre ou occupé. La rente versée est peu imposée.

Quels avantages pour un senior de vendre en viager ?

Vendre en viager comporte plusieurs avantages :

C’est d’abord une bonne idée d’un point de vue financier. En plus d’être assuré d’avoir une rente à vie, la fiscalité s’avère intéressante. En effet, plus le senior est âgé à la vente du bien et plus l’abattement fiscal dont il bénéficie s’avère élevé. L’impôt est calculé sur une fraction dégressive de la rente viagère. Elle peut aller de 70 % de la rente avant 50 ans à 30 % à plus de 69 ans. Par ailleurs, si le viager ne comporte aucune rente mais seulement le versement d’un bouquet, celui-ci est entièrement exonéré d’impôt. Cela peut aider un retraité à faire une donation ou transmettre son patrimoine.
D’autre part, le vendeur n’a pas à payer de taxe foncière ni de travaux, et ce même s’il occupe le logement en viager. En revanche, il reste à sa charge la taxe d’habitation, les charges de l’immeuble ainsi que les petites réparations, au même titre qu’un locataire.
Le vendeur est protégé. En cas de défaillance de paiement de la part de l’acquéreur, le vendeur récupère son bien. Le fait que la vente soit conclue devant notaire offre des garanties juridiques. La transaction immobilière se révèle totalement sécurisée.
Un viager sur plusieurs têtes protège également le concubin ou le proche qui vit avec le senior. A son décès, l’autre personne n’a pas obligation de quitter les lieux. Dans le cas d’un senior sans héritier, il doit régler la question de la succession. Il peut aussi compenser la faiblesse de la pension de réversion du conjoint survivant. La rente est éventuellement réversible même en cas de montant inférieur. En contrepartie, le conjoint survivant est exonéré de droit de succession sur la rente. Pour qu’un tiers puisse également en bénéficier, il doit être inscrit sur le contrat.

Comment vendre un logement en viager ?

D’abord, sachez qu’il est indispensable d’être accompagné par un notaire ou d’un cabinet de gestion viagère pour vendre en viager. En plus de trouver éventuellement un acquéreur, le professionnel :

Réalise une étude pour estimer la valeur du logement.
Détermine le type de viager adapté à la situation du senior.
Calcule le montant du bouquet de la rente.
Assiste la personne âgée dans la négociation avec l’acquéreur.

A noter que la valeur du bouquet est généralement comprise entre 30 et 50 % du montant total. Plus le vendeur est jeune et plus la valeur de son bien baisse.

Enfin, le notaire peut inclure différentes clauses dans le contrat de vente afin de protéger au mieux le senior :

La révision de la rente peut s’effectuer automatiquement en tenant compte de l’inflation et de l’indice du coût de la construction.
Le crédirentier peut retrouver son bien en cas de défaut de paiement de la rente. Et ce, sans rembourser les sommes déjà versées.
Le crédirentier peut garder le bouquet en cas de résiliation du contrat de vente.
Le crédirentier peut libérer son bien avant son décès. Dans ce cas, la rente est revalorisée et le débirentier peut demander à occuper le bien.

La condition pour vendre son bien immobilier en viager

Enfin, pour vendre un logement en viager, il faut être bien portant au moment de la vente. Le cas contraire et si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la vente, ses héritiers peuvent demander l’annulation de la transaction auprès du Tribunal de Grande Instance.