La surface de plancher peut être définie à partir de l’article R.111-22 prescrit dans le Code de l’urbanisme. Il est donc important de connaître sa surface de plancher pour savoir si on respecte les droits de l’urbanisme ou non. Et c’est un élément indispensable avant de réaliser une vente ou un achat immobilier.
Les bases du calcul de la surface de plancher
L’emprise au sol y comprise, la surface du plancher a pris la place du SHON (surface Hors-Œuvre Nette) et du SHOB (Surface Hors-Œuvre Brute) à partir du 1er mars 2012. Elle est déterminante vis-à-vis des formalités d’urbanisme à suivre autour d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire. Suivant l’article du 1er mars 2012, elle se calcule après déduction de ces quelques prescriptions.
La surface du plancher d’une construction donnée est équivalente à l’ensemble des surfaces du plancher pour chaque niveau qu’il soit clos ou ouvert. Le calcul se base sur les nus intérieurs des façades déductibles. On prend en considération de nombreux paramètres comme les surfaces correspondant à l’épaisseur de tout mur qui entoure les embrasures des baies donnant sur l’extérieur.
Les vides et les trémies associés aux escaliers ou aux ascenseurs sont aussi pris en compte. Les surfaces du plancher possédant une hauteur sous plafond à moins de 1,80 m n’entrent pas dans le calcul.
Tout autre type de surface de plancher est également à déduire tant à l’intérieur qu’à l’extérieur. Par exemple, les aires prévues pour le stationnement des véhicules avec les rampes d’accès ainsi que les aires pour manœuvrer sont à considérer. Les combles non aménageables pour une activité à caractère artisanal, professionnel ou commercial sont hors liste. Les locaux techniques utiles au fonctionnement d’une habitation ou d’un immeuble y compris ceux qui sont réservés pour le stockage des déchets ne font pas partie de l’affaire en question. Il ne faut pas oublier les caves, les celliers et les annexes de logements à ajouter dans la liste des éléments à déduire qui sont desservis par le biais d’une partie commune.
A priori, la circulaire sortie le 3 février 2012 relate une définition plus précise du contexte. Elle revient sur les notions définissant les niveaux clos ou couverts, les aires de stationnement, les combles aménageables, les locaux à usage mixtes et les escaliers.
L’intérieur des murs de façades
On a prédéfini que la surface du plancher se calcule à partir du nu intérieur des murs des 4 façades. De ce fait, elle ne prend pas en considération l’épaisseur de ces murs ainsi que des matériaux le constituant, l’isolation incluse. Selon les dires du secrétariat d’État au Logement, elle permet d’obtenir des gains considérables sur un pourcentage de 10 % par rapport à la surface habitable.
Les cloisons et les murs intérieurs
Ces éléments ne sont pas déduits dans le calcul de la surface du plancher à l’exception bien sûr d’un mur mitoyen.
Les embrasures des portes et fenêtres
Les murs entourant ces embrasures sont inclus dans le calcul. Par contre, ces derniers ne sont pas considérés.
Niveau clos et couvert
Dans le but d’améliorer le calcul des surfaces en urbanisme, la surface du plancher s’intéresse à tout niveau et à toute partie de la construction qu’elle soit close ou ouverte. D’un point de vue généralisé, toute construction ne donnant pas une couverture ou une ouverture vers l’extérieur ne peut développer une surface du plancher. Par contre, elle crée une emprise au sol.
Il est assez normal que la surface du plancher ne prenne pas en compte les éléments comme les surfaces à hauteur sous-plafond inférieur à 1,80 m, les vides ou les trémies, les marches d’escalier, les combles… En effet, ces éléments permettent un stockage ou un usage à trait fonctionnel déterminé, or la surface du plancher définit l’ensemble des surfaces aménageables en vue d’établir une activité permanente (habitation, commerciale…).
La surface du plancher et la surface taxable
Il ne faut pas confondre surface du plancher et surface taxable, ce sont deux éléments différents. Il est vrai que certains éléments à déduire les classes dans une même catégorie, mais elles se diffèrent par leurs nombres. La surface taxable ne prend en considération comme déduction que les surfaces entourant les embrasures des baies, les vides et les trémies, les surfaces du plancher inférieures à 1,80 m.
À quoi sert le calcul de la surface du plancher d'une maison ?
Ce calcul a pour objectif de permettre au service instructeur si une construction suit les normes établies par le Code de l’urbanisme. Il permet de déterminer si toutes les formalités préalables correspondent réellement à celles qu’exige la réglementation (déclaration préalable, permis de construire, ordre de l’architecte…). Il permet également de faire un examen sur la conformité du projet vis-à-vis des règles qui limitent les surfaces constructibles sur terrain.
Sur une vue d’ensemble, la surface du plancher permet d’obtenir une assurance concernant la sécurité juridique autour d’une construction, notamment au terme d’une vente ou d’une cession.