Comment gérer efficacement un bien en location ?

Critères de décence : est-ce que le bien peut être loué ?

Avant de mettre votre bien en location, vous devez d’abord vérifier qu’il réponde aux critères. Pour être décente, la location doit être en conformité avec les exigences réglementaires de la loi du 30 janvier 2002 en matière de surface habitable. Le logement doit faire au moins 9 m² de superficie au sol et avoir une hauteur sous plafond supérieure à 2,20 m.

Par ailleurs, le bien immobilier ne doit représenter aucun risque pour la sécurité physique et la santé du locataire. Il doit comporter un système de chauffage, une cuisine, des installations électriques et sanitaires, un lavabo, des étagères… Autrement dit, tous les éléments qui participent au confort du logement.

Enfin, le bien doit faire l’objet d’une série de diagnostics immobiliers qui entrent dans la composition du dossier de diagnostic technique (DDT). Certains diagnostics évaluent la performance énergétique, détecte le plomb et l’amiante, etc.

Pourquoi gérer seul la location de son bien ?

Pour mettre un bien en location, les bailleurs peuvent faire appel à une agence immobilière ou à un professionnel de la location. Le mandataire se charge des démarches à la place du bailleur. En contrepartie, il encaisse des frais de gestion. Ils peuvent atteindre jusqu’à 10 % du loyer annuel.

Il est possible de s’occuper soi-même de la gestion locative de son bien, notamment à l’aide de logiciels ou de portails spécialisés. Certes ces services sont payants, mais ils restent moins onéreux que les frais d’agence. Ils peuvent servir à organiser votre comptabilité, mais aussi à générer des quittances de loyers et divers documents.

Conseils pour trouver le locataire

La recherche du locataire nécessite de gérer les rendez-vous, récupérer les dossiers des candidats puis de les étudier. Cette étape se révèle particulièrement chronophage, surtout si votre bien immobilier se situe dans une ville où le marché immobilier s’avère tendu.

Pour trouver le locataire de votre bien, vous devez vous appuyez sur des éléments financiers tangibles (revenus financiers du candidat, garant, stabilité professionnelle…).

Comment fixer le montant du loyer ?

D’abord, sachez que vous êtes libre de choisir le montant du loyer et de créer votre propre contrat de bail si votre logement se situe en dehors d’une zone tendue. Il faut toutefois garder un œil sur le marché local afin de s’aligner, auquel cas vous risquez de ne pas avoir de candidat à la location.

Pour cela, rendez-vous dans les agences immobilières du coin pour connaître les prix proposés pour des biens similaires au vôtre. Si votre logement se trouve dans une zone tendue, vous êtes limité dans la fixation du loyer.

Bien en location : en quoi consistent la signature du contrat et l’état des lieux ?

Le contrat de location doit contenir un certain nombre d’éléments :

L’identité du bailleur ainsi que son adresse
L’identité du locataire ainsi que son adresse
L’adresse exacte de la location et les équipements annexes (garage, cave, parking…)
Le descriptif du logement (nombre de pièces, type du logement…)
Superficie habitable du bien
Durée du bail de location et modalités de résiliation
Nature et montant des travaux réalisés depuis le dernier locataire
Montant du dernier loyer appliqué au dernier locataire
Provision des charges locatives
Montant du dépôt de garantie

La signature du contrat de location s’effectue entre le bailleur et le locataire au terme de la visite d’état des lieux d’entrée. Cette visite fait l’objet d’un document qui décrit l’état des lieux. Il est important car il permet de déterminer ce qui a été dégradé pendant la location.

Comment éviter les retards de paiement ?

Pour éviter que les loyers dus restent impayés, il convient de souscrire une assurance garantie loyers impayés (GLI). Votre futur locataire peut également être couvert par un dispositif public de garantie tel que Loca-Pass ou Visale.

En cas de loyers impayés, il est important de réagir rapidement en contactant le locataire afin de trouver des solutions. Si vous êtes dans une impasse, vous avez le droit d’expulser le locataire en dehors de la trêve hivernale.

Qui doit gérer les réparations et incidents ?

La gestion d’une location ne relève pas de la promenade de santé. Effectivement, des problèmes peuvent survenir tels que dégât des eaux, panne de chauffage, défectuosité du branchement électrique, etc.

Sauf s’il s’agit de réparations locatives qui impliquent la responsabilité du locataire, le propriétaire est tenu d’intervenir.

Comment gérer la régularisation des charges ?

En plus de la perception des loyers, le propriétaire bailleur doit gérer les charges. Il faut distinguer les charges récupérables et les charges non récupérables. Les charges récupérables doivent figurer sur la quittance de loyer envoyée chaque mois.

En fin d’année, le bailleur doit régulariser les charges locatives. En cas de trop payé, le locataire reçoit l’excédent. A contrario, le bailleur peut réclamer un supplément si la situation est inverse. Il doit pouvoir justifier son affirmation, facture à l’appui.

Quid des obligations fiscales !

Un particulier bailleur qui gère seul son bien immobilier peut parfois être un peu perdu face aux obligations fiscales. En effet, il doit effectuer différentes obligations et déclarations. Les bailleurs sont tenus de déclarer les revenus locatifs obtenus lors de la déclaration de revenus annuelle.

Mieux vaut également tenir une comptabilité détaillée des dépenses liées à la location. Certaines peuvent être déduites des revenus locatifs. Sans oublier les règles en termes de TVA.

En tant que propriétaire bailleur, vous avez la possibilité de vous offrir les services d’un comptable. Ce professionnel pourra vous aider à remplir les déclarations fiscales, à gérer les paiements de la TVA et à optimiser les déductions fiscales. Notez que faire appel à un comptable peut être déductible de vos impôts. Pour tenir votre comptabilité seul, rien de tel qu’un logiciel de gestion locative.