La location meublée non professionnelle (LMNP) est un investissement qui intéresse de plus en plus les Français. Différents types de biens immobiliers servent à ce type d’investissement, dont les résidences étudiantes. Si certains investisseurs trouvent cette option peu rentable, d’autres la considèrent comme un choix intéressant. Avantages, rentabilité, critères de réussite du projet… Découvrez ici ce qui rend intéressant cet investissement immobilier.
Investissement en LMNP : le choix d’une résidence étudiante est-il intéressant ?
Les avantages d'investir dans une résidence étudiante en LMNP
Malgré les apparences, l'investissement avec le statut LMNP dans une résidence universitaire est très intéressant puisqu'il présente de nombreux avantages.
Demande forte et grandissante face à une offre faible
Les résidences étudiantes constituent un segment de l'immobilier où la demande, sans cesse croissante, est supérieure à l'offre. La France compte en effet environ trois millions d'étudiants. Les cités universitaires absorbent seulement une infime partie de ces derniers ayant besoin d'un logement. Le besoin actuel est évalué à environ 1,5 million de demandes pour une disponibilité de seulement 350 000. C'est pourquoi l'État a ouvert le secteur aux investisseurs privés. Il est ainsi permis aux particuliers de proposer des résidences universitaires aux étudiants. Investir dans une résidence étudiante au statut LMNP dans une ville universitaire est donc un gage de rentabilité.
Avec un LMNP étudiant, vous aurez peu de vacance locative, puisque les étudiants vivent en résidence 10 mois sur 12. La demande de logements étudiants est d'autant plus croissante que ces résidences en LMNP offrent des services intéressants. En plus des logements meublés, les étudiants bénéficient par exemple de la connexion wifi, du local à vélo, etc.
Investissement accessible, sans risques et sans contraintes
Le minimum pour investir dans un logement étudiant est de 70 000 euros. Vous pouvez donc investir avec un budget relativement limité pour un premier investissement LMNP en résidence étudiante. Ce type de location meublée non professionnelle constitue également une acquisition sans risques. Le bien est en effet systématiquement géré par l'exploitant de la résidence. Son rôle consiste également à :
- trouver des locataires,
- encaisser les loyers,
- assurer l'entretien de la résidence.
Le rôle de l'investisseur se limite donc à l'acquisition. Vous récupérez simplement les loyers auprès du gestionnaire exploitant de résidence. Ce dernier avance les montants des loyers aux propriétaires pour ensuite les récupérer auprès des locataires. La régularité des loyers est ainsi garantie. De plus, les loyers sont revalorisés chaque année. C'est donc en définitive un investissement intéressant, notamment pour constituer des recettes supplémentaires ou assurer une retraite.
Fiscalité attrayante des LMNP étudiants
Le statut de loueur en résidence de services en meublé non professionnel profite énormément au propriétaire sur le plan fiscal. D'abord, le bien immobilier bénéficie de l'amortissement comptable. Cela permet ainsi au propriétaire de déduire la perte de valeur estimée chaque année des impôts sur le revenu. Lorsqu'une résidence étudiante LMNP est louée pendant 20 ans, le propriétaire peut récupérer la TVA au moment de la revente. Cela représente environ 20 % du prix d'achat.
Les revenus issus de la location non meublée sont en outre considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Vous pouvez donc en déduire les charges et autres dépenses liées à l'entretien de la résidence. Il s'agit notamment des frais d'acquisition et d'assurances, des charges de copropriété, des intérêts d'emprunt, etc. Vous avez déjà acquis votre résidence de services LMNP avant le 31/12/2022 ? La loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d'une réduction d'impôts supplémentaires de 11 % du montant de l'investissement.
Comment réussir un investissement LMNP étudiant ?
Bien qu'il s'agisse d'un secteur rentable, l'investissement dans une résidence universitaire au statut LMNP doit être fait avec minutie. Voici quelques éléments à considérer pour réussir vos premiers pas dans la location meublée non professionnelle.
Bien choisir la ville universitaire d'investissement
La ville universitaire dans laquelle vous acquerrez votre résidence étudiante est primordiale pour la réussite de votre projet. Vous devez comparer l'offre et la demande de logements étudiants pour chaque ville potentielle d'investissement. L'idéal est de choisir le logement dans un immeuble à proximité des grandes écoles, facultés et établissements d'enseignement supérieur. L'accessibilité aux transports en commun est un critère important à inclure dans le choix de votre ville d'investissement. Les résidences de services proches des centres-villes, pôles culturels, gares et aéroports constituent aussi des choix viables.
À titre indicatif, les principales villes universitaires sont Strasbourg, Toulouse, Lyon, Rennes, Nantes, Bordeaux, Aix, Grenoble, etc. Une fois les villes propices à cet investissement choisi, vous devez trouver le bon logement. Vous pouvez, à cet effet, effectuer des recherches sur des sites d'annonces immobilières. À défaut d'effectuer des recherches fructueuses, nous vous recommandons de confier votre projet à un professionnel spécialisé en LMNP étudiant.
Choisir le bon mode de financement approprié pour réussir votre investissement
L'investissement LMNP étudiant peut se faire de différentes manières. Pour disposer des moyens financiers indispensables à l'acquisition du bien, deux possibilités s'offrent à vous. Le premier est l'autofinancement qui consiste à vous lancer avec vos fonds propres. Si vous avez des ressources suffisantes, l'idéal est d'acquérir directement le logement étudiant loué meublé. Dans ce cas, le LMNP est acquis sans taux d'intérêt, ce qui vous évite les pressions liées au remboursement. Vous évitez aussi les risques de surfacturation ainsi que les frais connexes. Ce sont donc quelques économies que vous réalisez en optant pour l'achat de résidence de service avec vos propres finances.
Bien qu'avantageuse, l'option d'acquisition sur fonds propres n'est pas évidente pour beaucoup de personnes. Le prêt immobilier devient donc la panacée pour la plupart des investisseurs en LMNP étudiant. Très répandu, le crédit immobilier pour ce type d'investissement est proposé par de nombreux établissements financiers. Il vous suffit de remplir les conditions des différentes institutions d'emprunt. Les exigences varient parfois d'une structure de financement à l'autre. C'est pourquoi l'intervention d'un professionnel en LMNP étudiant est requise. Fin connaisseur du secteur, ce dernier vous aidera à trouver le meilleur crédit immobilier pour financer votre projet.
La rentabilité d'un investissement LMNP étudiant
La rentabilité d'un logement étudiant sous statut LMNP dépend essentiellement de deux éléments. Il s'agit de la fiscalité choisie et du gestionnaire mandaté pour la gestion des résidences.
Le régime fiscal choisi
En logement étudiant avec LMNP, vous pouvez choisir le dispositif Censi-Bouvard qui est un régime très attractif. Il vous permet de bénéficier d'une politique de défiscalisation sur neuf ans. Pendant cette période, vous réalisez des bénéfices substantiels pour ainsi constituer d'importantes économies.
Vous pouvez également opter pour le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ici, les charges foncières ne s'appliquent plus directement sur vos revenus immobiliers. Il y a également le régime micro-BIC, qui est cependant moins avantageux. Le seul avantage concerne les frais d'impôts qui sont appliqués sur seulement la moitié de vos revenus mensuels. Les impôts quant à eux sont directement déduits de vos revenus immobiliers. Pour bénéficier de ce régime, assurez-vous que les loyers perçus ne dépassent pas 72 600 euros. Dès que ce seuil est franchi, votre bien passe au régime BIC réel.
Le choix du gestionnaire
Le choix du gestionnaire est un paramètre essentiel dans la rentabilité de votre projet de logement étudiant LMNP. Choisir un bon gestionnaire exploitant pour une résidence de services LMNP vous garantit la régularité de vos loyers. Ce dernier doit disposer d'une assise financière solide pour assurer le versement anticipé et régulier des mensualités. La capacité de versement des loyers, notamment en période de vacance locative, est un critère de choix très important.
Afin de trouver un bon gestionnaire, vérifiez le taux d'occupation des immeubles déjà gérés par celui-ci. Cela garantit la facilité de ce dernier à trouver des locataires pour la résidence. C'est par ailleurs un bon indicateur de ses compétences dans ce domaine et de son expertise. Le bon gestionnaire exploitant doit également travailler dans la transparence et assurer l'entretien du logement étudiant.