Qu’est-ce que le prix net vendeur ?

Le prix net vendeur n’est pas forcément le prix que va payer votre acheteur. Plusieurs éléments se rajoutent comme des frais d’agence principalement. Le prix net vendeur est une valeur à bien comprendre pour mieux évaluer la différence tarifaire entre le vendeur, l’acheteur et les frais d’agence.

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Que sont le prix net vendeur et le prix frais d’agence inclus ?

Le prix frais d’agence inclus est également surnommé prix FAI.

Le prix net vendeur est le montant que recevra le vendeur du bien immobilier. C’est le tarif qui entrera véritablement sur son compte bancaire. Toutefois, ce prix est différent de ce que l’acheteur va débourser pour devenir le nouveau propriétaire du logement.

De nombreux frais peuvent se rajouter au prix de vente final. Et l’acheteur doit régler tous ces frais. Il paiera plus cher que la valeur du bien immobilier.

Quels sont les frais qui se rajoutent ?

Vous en connaissez certains comme les frais d’agence immobilière. L’agence se prélève un pourcentage lié à la vente pour sa propre rémunération. Il faut ajouter les frais de notaire qui est la personne qui va autoriser la signature du compromis de vente. C’est également le notaire qui valide l’acte de vente définitif.

Un autre frais présent, mais pas connu de tous, c’est la quote-part de la taxe foncière. Cette dernière se répartit entre l’acheteur et le vendeur. Il s’agit d’une répartition de la taxe foncière par rapport au moment de l’achat. Une maison qui se vend le 1er août va impliquer la division en deux de la taxe foncière. Du 01/01 au 31/07, c’est à la charge du vendeur alors que du 01/08 au 31/12, ce sera à la charge de l’acheteur.

Pour éviter de tromper les potentiels acheteurs et vendeurs, il faut préciser que les annonces immobilières sont très souvent mentionnées avec FAI. Cela permet d’indiquer directement à l’acheteur quelle est la somme qu’il doit sortir et obtenir pour réaliser son achat immobilier.

Le vendeur, au moment de la signature du compromis de vente et de l’acte définitif de vente, va bien avoir le montant net vendeur, celui qu’il touchera.

Pour simplifier les choses, l’acheteur va verser au notaire l’intégralité de la vente. Puis, le notaire fera une répartition entre l’agence et le vendeur comme c’est précisé dans les documents spécifiques.

Dans certains cas, il peut y avoir des frais en plus : les charges de copropriété. C’est une situation qui se produit lorsqu’il y a des ventes de logement dans des résidences avec d’autres propriétaires.

Comprendre les frais d’agence

Les vendeurs qui souhaitent passer par une agence verront la valeur du bien « augmenter ». Pour un bien dont la valeur nette est estimée à 200 000€, l’agence va augmenter son prix sur l’annonce de 4 à 10% en fonction de sa politique de fonctionnement.

Une agence qui se rémunère à hauteur de 5% du prix de vente annoncera un prix de 210 000€. Au contraire, une autre agence pourra prendre 8% soit, un montant de vente final de 216 000€.

Les politiques tarifaires des agences varient facilement d’une entreprise à une autre. Le prix de commission se négocie entre une agence et le vendeur. Naturellement, plus ils sont bas, mieux c’est. Toutefois, il faut savoir trois petites choses :

  • Les agences ont des montants minimums de commission. Ceux-ci s’élèvent, en général, à un prix compris entre 5 et 6 000€.
  • Les agences peuvent faire des prix dégressifs par rapport à la valeur du bien.
  • Chaque agence est libre d’opter pour le tarif qui lui convient. Il n’y a pas de réglementation mise en place par les autorités françaises compétentes.

Pour augmenter les chances d’une vente rapide et facile, il faut négocier au plus possible les frais d’agence. Plus ils seront bas, meilleures sont les chances d’avoir un acheteur. Plus c’est cher, plus l’acheteur réfléchira avant de réaliser une acquisition.

Notre conseil est de faire jouer la concurrence. Pour cela, vous allez voir différentes agences et regardez quelles sont les agences les plus intéressantes aussi bien sur le plan humain que sur le plan financier.

Qui paie les frais d’agence ?

Comme nous l’avons dit plus haut, le vendeur va négocier avec son agence, le taux de commission ajouté sur la valeur du bien.

En théorie, l’acheteur va « vous » régler la somme demandée, à savoir « valeur du bien + commission des frais d’agence », et derrière il faudra rémunérer l’agence par le biais du contrat de vente.

En pratique, c’est souvent avec un notaire que cela se déroule. Ce dernier va remettre l’acte de vente authentique et recevoir l’intégralité de la somme payée par les nouveaux propriétaires. C’est à sa responsabilité de répartir la somme d’argent au vendeur et à l’agence immobilière. Le notaire va conserver sa part qui lui appartient.

Les frais de notaires sont en réalité les droits d’acquisition. Ils sont basés sur le prix FAI. Pour reprendre notre exemple présent ci-dessus, l’acquéreur va devoir régler le prix net vendeur + les frais d’agence + les droits d’acquisition. Nous allons partir sur une moyenne de 7% des frais de droits d’acquisition et 5% des frais d’agence. Pour un bien à 200 000€, en incluant les frais d’agence, on arrive à 210 000€. À cela s’ajoutent les droits d’acquisition de 7%, soit 14 700€ pour 210 000€. Au total, l’acheteur devra régler la somme de 224 700€.

Comment déterminer les frais d'achat d'un bien immobilier ?

Pour évaluer vos frais d'achat avec précision, sachez qu'il existe des sites sur lesquels vous pourrez vous livrer à des simulations gratuites. Pour cela, il vous suffira de rentrer la valeur de votre bien, de préciser si c'est un achat neuf, ancien ou un terrain à bâtir. Une fois cette information renseignée, vous obtiendrez directement le montrant des frais de notaires à prévoir.

Maintenant que vous disposez de toutes les informations pour déterminer vos frais de notaires, il ne faudra pas oublier de rajouter les frais d'agence si vous passez par ce genre d'établissement pour acheter votre bien immobilier.

Pensez également à tenir compte du coût total de votre crédit immobilier. Il va varier en fonction de la somme que vous allez apporter, de la durée de l’emprunt et de votre taux d’intérêt. En plus du coût des intérêts d’emprunt, il ne faut pas oublier les frais de garanties et de dossiers. Dans l’idéal, essayez de négocier avec votre banque pour les réduire au maximum ou même mieux les faire retirer.

Et pour finir avec les frais annexes, vous serez dans l’obligation de souscrire à une assurance pour votre prêt immobilier. Sachez qu’en moyenne l’assurance de prêt va vous coûter entre 0.1% et 0.7% du montant total du capital emprunté.

Comment réussir à diminuer ces frais ?

La diminution de ces frais est importante. Pour les frais de notaires, plutôt que de se baser sur le prix comprenant les FAI, il vaut mieux demander un calcul sur le prix net vendeur, vous économiserez 700€ dans notre exemple. Pour réaliser cette méthode, il faut demander à l’acheteur de régler les frais d’agence directement, plutôt que de passer le notaire. Ainsi, le prix des droits d’acquisition se basera uniquement sur le prix net vendeur.

Néanmoins, la meilleure solution est de vous faire accompagner par des professionnels dont c’est le métier, si l’univers des chiffres immobiliers est perturbant pour vous.

Le fait d’avoir des frais supplémentaires incite les particuliers à outrepasser cette possibilité. Désormais, ils veulent vendre tout seuls leur maison. Mais cela implique des compétences, comme l’estimation du bien à son juste prix par exemple. Malheureusement, il y a de nombreuses personnes qui surestiment (un peu trop d’ailleurs) leur bien immobilier par rapport à sa valeur réelle (localisation, superficie, travaux, entretien effectué jusqu’à présent...).

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