Propriétaires : les règles à respecter pour fixer le prix d’un loyer

En théorie, le propriétaire peut déterminer librement le montant de son loyer. Mais ce principe souffre des exceptions. En effet, dans certaines situations, le loyer est encadré ou plafonné par la loi. Le propriétaire doit également tenir compte du marché immobilier pour fixer le montant du loyer.

fixer le prix d'un loyer

Tenir compte du marché immobilier

Si le propriétaire est libre de fixer le prix de son loyer, il a tout intérêt à suivre les indications du marché local. S'il demande un loyer plus élevé que celui qui, dans la région, est exigé pour des biens comparables, il aura du mal à trouver des locataires. Et s'il s'en présente, il peut être confronté à des impayés.

Pour déterminer, dans ces conditions, le loyer le plus équitable possible, il faut tenir compte du prix moyen au m2 dans le secteur géographique concerné, mais aussi des caractères du logement.

Ainsi, la superficie de l'appartement est le premier facteur à considérer. Son état général influence également le montant du loyer. Si vous entreprenez des travaux de rénovation représentant au moins la moitié du montant annuel de la dernière année de loyer, vous pouvez même augmenter celui-ci de 15 %.

La présence d'un balcon, d'une terrasse ou d'un ascenseur joue également un rôle dans la fixation du prix du loyer. Par ailleurs, le loyer d'un logement meublé sera plus élevé que celui d'un bien vide. Enfin, le niveau de performance énergétique du bien, qui doit apparaître dans l'annonce, n'est pas non plus sans importance dans le montant du loyer demandé.

Des loyers encadrés...

...Pour les bénéficiaires de certains dispositifs fiscaux

La fixation du loyer n'est pas libre si vous décidez de profiter des réductions d'impôt prévues par certains dispositifs fiscaux.

C'est d'abord le cas de la loi Pinel. Pour bénéficier des avantages fiscaux qu'elle prévoit, le locataire doit respecter un plafonnement du loyer. Il est déterminé en tenant compte de la surface utile du logement, calculée selon une formule spécifique, et de la zone dans laquelle il se trouve.

D'autres dispositifs fiscaux obéissent aux mêmes règles et conditionnent les réductions d'impôt au plafonnement du loyer par le propriétaire. Il s'agit notamment des dispositifs Besson et Scellier.

Le niveau de ce plafond de loyer peut dépendre, selon les cas, de la nature du logement, de sa situation, en métropole ou dans les territoires ultramarins, ou encore de la zone où se trouve le bien.

...En cas de relocation

Dans certaines zones, dites "tendues", seule la fixation du loyer d'un logement loué pour la première fois est libre. En revanche, si le bien est loué à un autre locataire ou si le bail de l'actuel occupant est renouvelé, le prix du nouveau loyer ne peut pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué.

Cette disposition, qui concerne les villes de plus de 50 000 habitants, s'applique sur le territoire de 28 agglomérations, ce qui représente plus de 1000 communes.

Il existe cependant des exceptions. En effet, le propriétaire n'est pas concerné par ces mesures si le dernier loyer était manifestement sous-évalué ou si le logement est resté vacant pendant plus de 18 mois.

C'est encore le cas si le propriétaire a entrepris dans son logement vacant certains travaux d'amélioration.

Le plafonnement des loyers à Paris et Lille

À Paris et Lille, les loyers sont encadrés selon des dispositions spécifiques. Dans la capitale, elles s'appliquent pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019. Les propriétaires concernés ne peuvent fixer des loyers supérieurs de plus de 20 % à ce que la loi appelle des "loyers de référence", fixés par arrêté préfectoral.

Le montant de ces loyers de référence est fonction de la nature du logement, meublé ou non, du nombre de pièces qu'il contient et de la date de sa construction. Depuis le 1er mars 2020, le principe est le même pour Lille et deux communes associées.

Ces dispositions ne concernent pas les logements sociaux, les locations de tourisme ou les logements relevant de la loi de 1948 ou conventionnés par l'Agence nationale de l'habitat.

Le propriétaire peut cependant, dans quelques cas, fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré. Il est autorisé à le faire s'il loue son bien à une société ou si le logement présente des caractères de confort particuliers, comme un jardin ou une vue exceptionnelle.

En dehors de ces exceptions, les locataires de logements situés à Paris et Lille peuvent donc prétendre à des loyers plafonnés. S'ils dépassent le plafond prévu, les locataires peuvent, dans un certain délai, demander une diminution de loyer au propriétaire, puis lui adresser une mise en demeure aux mêmes fins.

Si ces démarches échouent, le locataire peut entreprendre une action en justice. Le propriétaire peut être condamné à payer une amende et à fixer un nouveau loyer, correspondant aux règles en vigueur.

Pour aller plus loin : Comment trouver un appartement à Paris ?

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