La location meublée est appréciée par de nombreux investisseurs et autres individus qui souhaitent un revenu complémentaire. Le principe est simple : on achète un logement (appartement ou maison) et on le met en location. Des locataires paient un loyer qui va combler le crédit immobilier (s’il y en a un) et vous ferez un petit bénéfice à utiliser pour d’éventuels travaux, payer les impôts, etc. En France, deux statuts juridiques existent pour la location. Ils ont chacun leurs atouts et leurs faiblesses. La LMNP est la location en meublé non professionnel alors que la LMP est la location en meublé professionnel.
Des avantages dans les deux cas
Dans les deux statuts juridiques, on retrouve des avantages. Le tout est de savoir s’ils vont correspondre à votre situation, aussi personnelle qu’elle soit.
Dans le cadre d’une location en LMP, le premier avantage est de ne pas avoir à gérer le logement. Les LMP louent souvent des biens dans des résidences. Ainsi, c’est à la société qui gère la résidence de s’occuper aussi bien des ordures, des visites, que tout ce qui touche à la gestion d’une résidence. En revanche, le propriétaire du bien va bien toucher son loyer à la fin du mois, comme convenu.
L’avantage de la LMP, c’est qu’en ayant un logement dans une résidence, la gestion de celle-ci n’est pas du ressort du propriétaire. Ainsi, que le logement soit habité ou non, la société qui gère la résidence versera un loyer tous les mois.
Les investisseurs qui optent pour la location LMP touchent un loyer, tout en profitant des remises mises en place par le gouvernement et la législation. Les principales réductions vont concerner des taux de crédit plus avantageux, des frais de notaires pour diminuer le coût et des garanties diverses et variées.
En revanche, que ce soit LMP ou LMNP, il y aura des impôts sur la location des biens. Ils sont à caser dans « Bénéfices Industriels et Commerciaux ». Selon les situations, la récupération de la TVA est possible. Pour les professionnels, c’est l’avantage de profiter des amortissements liés aux investissements.
Quels sont les avantages spécifiques au LMNP ?
Grâce à la loi Censi-Bouvard, le loueur meublé non professionnel va bénéficier d’une réduction fiscale de 11%.
Toutes les personnes qui vivent en France pourront bénéficier de ce statut. Ce dernier est accessible. Il suffit d’avoir une résidence en France, et le tour est joué !
En cas de déficit, ceux qui proviennent directement de la LMNP ne seront pas impliqués dans le revenu global, ce qui permet de « mieux respirer ».
Quels sont les inconvénients spécifiques au LMNP ?
Le statut LMNP possède de nombreux avantages, il est vrai. Toutefois, il y a des inconvénients, et pas des moindres. En fonction des buts de chacun, ce sera peut-être un frein.
Tout d’abord, pour bénéficier des avantages comme la récupération de la TVA et/ou une réduction fiscale, il faut remplir de multiples conditions. C’est la raison pour laquelle il est important de prendre le temps de s’informer en amont.
Ce sont les démarches administratives qui se révèlent complexes à mettre en œuvre.
Toutefois, pour pallier à ces petites difficultés, nous avons un conseil : faites-vous entourer d’un comptable et/ou d’un conseiller en gestion du patrimoine. Ce sont des professions qui pourront vous aider à gagner de l’argent tout en minimisant les investissements. Il est vrai que cela entraîne des coûts supplémentaires. Toutefois, ne vaut-il pas mieux gagner plus d’argent grâce à ces personnes plutôt que d’en perdre en voulant réduire les coûts et les aides ?
Pour conclure sur le sujet avantage et inconvenient lmnp, il est important de préciser qu’à partir de 30 900€, il va y avoir une application automatique et inévitable du régime frais réels. Si vous avez opté pour ce régime, il est totalement impossible d’en changer pendant 48 mois. De plus, ce régime est reconduit automatiquement tous les 2 ans. C’est pour cela que nous vous recommandons vivement de bien contrôler vos échéances.
Le statut LMNP permet de pouvoir récupérer la TVA. Cependant, il y a certaines conditions à respecter pour cela. La résidence doit fournir plusieurs services (à minima 3) : elle doit accueillir ses clients, leur mettre à disposition du linge, proposer un service de ménage et également un service de restauration pour le petit-déjeuner.
Afin d’obtenir la baisse d’impôt de 11%, le loueur est dans l’obligation légale de proposer à l’exploitant de la résidence ou de l’établissement une location pour une durée mini de 9 ans.
Dernier inconvénient pour conclure, la gestion de la comptabilité. Il est important de préciser qu’elle n’est pas toujours simple à gérer et qu’il est recommandé de s’entourer d’un service comptable pour une bonne tenue. Il va de soi que la prestation d’un expert-comptable a un coût et qu’il est important d’en tenir compte dans votre budget.
Quels sont les avantages spécifiques au LMP ?
Le principal avantage de la LMP est l’inscription du bien au registre du commerce. Ainsi, celui-ci ne possède pas d’impôt.
Quels sont les inconvénients spécifiques au LMP ?
On ne peut pas choisir ce statut aussi facilement qu’on le croit. C’est un statut difficile à accéder et qui s’adresse aux personnes qui ont un revenu stable et une santé financière équilibrée.
Grâce à son statut professionnel, il y a des cotisations sociales à régler régulièrement. En fonction des biens, cela s’élève à environ 25 à 35% des revenus, ce qui est une belle part.
Le LMP a un autre inconvénient spécifique à son statut : pas possible de profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel ou de la loi Censi-Bouvard.
Des inconvénients dans les deux cas
Comme pour les avantages, il y a des inconvénients communs aux deux statuts.
Dans les deux cas, la valeur du bien peut augmenter ou diminuer. Tout va dépendre de sa gestion. Meilleur sera le gestionnaire, meilleure sera la valeur du bien. Mais attention : le bien dépend également des taux d’intérêt difficiles à contrôler. Plus ils seront élevés, moins l’investissement sera intéressant.
Les biens qui sont acquis et gérés par des sociétés tierces et spécialisées dans ce travail sont en proie à un risque important. En effet, si la société qui gère la résidence ou un immeuble fait faillite, tout l’investissement devient moins intéressant, car il aura perdu de la valeur. De ce fait, vous ne pourrez ni louer ni vendre le bien.
Autre cas à connaître lorsqu’on fait de la Location Meublée en Professionnel (LMP) ou Non Professionnel (LMNP) est la double imposition. Celle-ci n’a pas lieu systématiquement rassurez-vous. Cependant, elle peut avoir lieu en cas de décès du propriétaire de la résidence. Vous pourrez vous retrouver avec des impositions sur les plus-values liées à l’achat de l’immeuble.
En conclusion
On peut en déduire qu’il n’y a pas de statut « meilleur » qu’un autre. En revanche, il est important de prendre le temps de connaître toutes les subtilités de chaque statut.
Nous avons recensé les plus importantes, mais il en existe d’autres.
Pour réussir son projet de location meublée, nous ne pouvons que vous encourager à consulter un conseiller de gestion de patrimoine et un comptable spécialisé dans le domaine. Ce sont des professions qui pourront vous apporter des informations capitales et essentielles pour votre projet.
C’est grâce à eux que vous saurez réellement quel est le statut qui est le plus adapté selon votre situation professionnelle, votre situation personnelle et l’ensemble du foyer fiscal.