Société Civile Immobilière (SCI) : comment ça fonctionne ?

La Société Civile Immobilière est une structure juridique qui a été conçue pour protéger la descendance et la transmission de patrimoine.Encore peu connue il y a quelques années, la création de SCI s’est multipliée récemment. C’est un statut juridique apprécié par beaucoup de personnes, car il permet de rentabiliser un investissement et de réaliser des économies fiscales dignes de ce nom.

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Définition d’une Société Civile Immobilière

La SCI est en réalité une personne morale. Cette dernière n’a pas le droit de réaliser des achats ou des ventes à buts commerciaux.

L’objectif de la SCI est d’offrir des garanties économiques intéressantes pour les personnes qui sont associées dans la SCI.

Pourquoi créer une SCI ?

Trois raisons principales sont retenues pour justifier la création d’une SCI.

Une solution pour protéger les couples

Tout d’abord, la SCI est utilisée pour les couples. Ces derniers sont dans un cas parfois compliqué où en cas de décès, le partenaire n’a droit à rien du tout.

Grâce à la SCI, que le couple soit marié ou non marié, les deux « associés » vont pouvoir se protéger en cas de décès de l’un des deux.

La solution pour protéger la descendance et la famille

Les parents sont de plus en plus nombreux à vouloir créer une SCI pour permettre à leurs enfants d’avoir une transmission de leur patrimoine. En procédant de cette manière, ils vont offrir des garanties intéressantes, notamment d’un point de vue juridique et fiscal.

Lorsqu’il y a un décès ou un don à effectuer, celui-ci est calculé en fonction de sa part dans la société.

La SCI pour éviter l’indivision

Grâce à la constitution d’une SCI, il est possible de protéger tout le patrimoine familial pendant toute la durée de vie de la Société Civile Immobilière qui est de 99 ans.

Quels sont les types de SCI ?

La Société Civile Immobilière est disponible sous plusieurs formes. On va retrouver la SCI de jouissance, la SCI de construction-vente, la SCI d’attribution, et la SCI de gestion.

La SCI de jouissance

Dans ce contexte-là, la SCI de jouissance est l’opportunité de profiter d’un bien immobilier.

Dans ce cas, la SCI va acheter une part d’un logement pour jouir du bien pendant quelque temps. On l’appelle souvent comme une forme de résidence secondaire déguisée.

La SCI de jouissance est aussi connue sous le nom de SCI de jouissance à temps partagé.

La SCI de construction-vente

C’est un type de SCI qui va s’adresser, dans un premier temps, aux professionnels. Le but est de faire construire un bien pour le revendre par la suite. C’est un format particulier.

C’est le seul type de SCI qui autorise la génération de revenus et d’une activité commerciale.

Cependant, cette forme de SCI n’est pas compatible avec le métier de marchand de biens.

La SCI d’attribution

C’est un type de SCI couramment utilisé également. Une SCI avec plusieurs associés va faire construire un immeuble ou un bâtiment. Ensuite, ils vont se le partager entre chaque associé.

Au terme du partage définitif, la SCI est dissoute automatiquement.

La SCI de gestion

C’est la forme de société civile immobilière la plus courante. Elle consiste à acquérir plusieurs biens avec un ou plusieurs associés.

C’est à la SCI par la suite, de gérer tous ces biens.

Comment créer une SCI ?

Les associés de la SCI

Tout d’abord, la première condition obligatoire pour créer est une SCI est d’avoir plusieurs associés. Il en faut au moins deux.

Les associés peuvent être des personnes morales comme des sociétés civiles immobilières, des sociétés commerciales ou des personnes physiques, tant qu’elles sont majeures ou émancipées.

Lors de la création d’une SCI, il n’y a pas de nombre d’associés fixe. On peut ajouter autant d’associés que possible.

La gérance de la SCI

Au moment de la création, il faut définir un gérant. Il est possible d’en choisir plusieurs pour éviter les conflits à l’avenir.

Lors des assemblées générales obligatoires, il faudra élire un gérant qui aura le plus de voix.

Le gérant cesse son mandat dès qu’il démissionne, décède ou que la majorité le destitue de ses fonctions.

Le capital de la SCI

Deux façons existent pour constituer le capital de la SCI. Il est possible de le faire grâce à une somme d’argent ou avec un apport en valeur comme un bien immobilier. Il faudra réaliser une estimation de la valeur du bien pour connaître sa valeur.

Il n’y a pas de montant minimum requis pour créer une SCI. L’euro symbolique suffit.

En fonction de l’apport, l’associé reçoit un pourcentage de parts sociales de la société.

Quelques formalités pour la SCI

Comme pour toutes les sociétés, il y a des formalités à respecter pour créer une société civile immobilière.

Tout d’abord, il faut rédiger les statuts de la société. Trois personnes sont disponibles pour vous :

  • L’avocat,
  • Le notaire,
  • L’expert-comptable.

La seconde étape consiste à déposer le capital directement dans l’établissement bancaire qui fournira une preuve de dépôt.

La troisième étape est la publication d’un avis de constitution qui paraîtra dans le journal des annonces légales.

Enfin, la quatrième et dernière étape est l’immatriculation de la SCI.

Comment fonctionne une SCI ?

Il y a plusieurs obligations à respecter pour le fonctionnement d’une SCI.

Comme pour toute société, il y a les assemblées générales. Il faut réaliser au moins une assemblée générale par an. C’est à l’intérieur de cette réunion qu’il y a un débat pour savoir si oui ou non, un achat ou une vente de biens immobiliers est possible. C’est durant cette rencontre que les associés donnent leurs accords.

Tous les ans, chaque associé doit avoir un rapport de gestion annuelle de la SCI. C’est pour connaître toutes les affaires de la société pendant l’année : le paiement des charges, les déclarations fiscales, les assurances pour l’ensemble des biens, l’encaissement des loyers, le personnel s’il y en a…

En fonction des associés (personnes morales ou physiques), il n’y aura pas les mêmes obligations fiscales qui sont obligatoires.

A lire aussi : LMP ou LMNP : les avantages et les inconvénients de ces statuts

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