Comment est déterminé le prix des parts de SCPI ?

SCPI : quelles sont les quatre valeurs possibles ?

En ce qui concerne les sociétés civiles de placement immobilier, il existe quatre valeurs différentes :

La valeur de souscription
La valeur de reconstitution
La valeur de retrait
La valeur de réalisation

Qu’est-ce que la valeur de souscription ?

Les sociétés civiles de placement immobilier ouvertes peuvent être concernées par les valeurs de souscription. Elles sont les seules dans ce cas. Cette valeur est déterminée chaque année par la société de gestion. Elle se base sur la valeur du patrimoine immobilier de la pierre papier. Il s’agit du prix de remplacement.

Notez que la valeur de souscription d’une SCPI ne peut pas s’écarter de plus de 10 % de sa valeur de re-souscription. Cela englobe les frais de souscription, qui représentent entre 8 et 12 % du prix unitaire.

Bon à savoir :

certaines SCPI se lancent sur le marché de l’immobilier sans frais d’inscription.

Ce qu’il faut savoir sur la valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution désigne le montant nécessaire pour racheter l’ensemble des actifs immobiliers de l’entreprise. Autrement dit, il s’agit de la valeur recouvrable d’une pierre papier. Elle comprend la valeur de cession de la SCPI augmentée d’autres frais comme les frais d’actes notariés ou les commissions pour financer l’assistance professionnelle d’intermédiaires.

Pour vérifier si un investissement est attractif, il convient d’établir le rapport entre le prix de souscription d’une SCPI et sa valeur de recouvrement. En cas de ratio inférieur à 100 %, le prix de la part est attractif car il s’avère inférieur à sa valeur réelle. Ces informations permettent de déterminer si un investissement est surévalué ou sous-évalué. Ce n’est pas le seul objectif à prendre en considération. Il faut également tenir compte de la qualité des actifs dans lesquels la SCPI investit. Cela est aussi important que le taux d’occupation financier et le taux de distribution sur valeur de marché.

En quoi consiste la valeur de retrait ?

Lorsqu’il s’agit de SCPI à capital fixe, il faut prendre en compte la valeur de retrait appelée aussi valeur de rachat. Elle désigne la différence entre le prix de l’abonnement et le prix d’entrée. Quand un actionnaire vend l’intégralité ou une partie de ses actions, il reçoit ce prix.

La valeur de rachat représente l’élément clé du calcul du prix d’achat des parts si vous voulez investir dans une pierre papier par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance vie.

Qu’est-ce que la valeur de réalisation ?

La valeur de réalisation d’une société civile de placement immobilier est égale à la valeur totale de son patrimoine. Autrement dit, elle correspond à la valeur nette de son parc dans l’immobilier et de ses autres intérêts comme les liquidités.

La valeur de réalisation de la SCPI détermine le prix d’une des parts si l’ensemble des biens immobiliers effectivement détenus par la société et tous les actifs de son portefeuille sont vendus.

Parts de SCPI qui augmentent : quels sont les avantages ?

Les parts d’une société civile de placement immobilier peuvent augmenter. Cela représente un bon indicateur pour les investisseurs. En effet, on peut supposer que la société de gestion a acquis des biens immobiliers qui font l’objet d’une revalorisation. En plus d’être un gage de qualité, l’augmentation signifie que la pierre papier adopte une sélection rigoureuse et gère efficacement les locataires du fonds et des baux conclus.

D’autre part, une augmentation du prix de la part permet de limiter voire d’amortir totalement les frais de souscription dans le temps.

Investir dans des parts de SCPI qui augmentent au fil du temps permet aussi de capitaliser sur la somme investie en démembrement. En investissant à crédit pour acquérir des parts de SCPI, vous bénéficiez d’un levier boostant vos futurs revenus complémentaires. Et ce, malgré la commission de souscription qui est perçue à la revente des parts.

Notez que les parts de pierre papier font très souvent l’objet d’une revalorisation, en moyenne tous les dix-huit mois sur les dix dernières années. Parfois, les moyennes de revalorisation peuvent atteindre 1,25 % par an. Parce que les sociétés de gestion des SCPI ne communiquent pas longtemps à l’avance sur les futures augmentations de parts afin d’éviter des effets de sur-collecte, il convient de bien choisir les contrats d’investissement ainsi que le moment le plus adapté. Rester à l’écoute du marché s’avère essentiel.