Comment choisir la meilleure SCPI ?

Choisir une SCPI qui génère un bon rendement

Parmi les critères à prendre en compte, le rendement s’avère important. Il se compose de deux éléments :

• Les dividendes : en tant qu’associé, vous percevez régulièrement – en général trimestriellement – des dividendes provenant des loyers du patrimoine immobilier, nets des frais de gestion. Pour apprécier le rendement d’une société civile de placement immobilier, on calcule la somme de toutes les dividendes perçus sur une année, divisée par le prix moyen des parts sur la même année. Cette valeur standard permet de comparer les SCPI entre elles. Toutefois, cela ne traduit pas la vraie performance du point de vue de l’investisseur car le dénominateur peut changer et évoluer dans le temps. L’investisseur doit diviser les dividendes par le prix d’acquisition pour calculer correctement son rendement.
• La valeur des parts : elle évolue suivant la valeur du patrimoine immobilier. Il est possible de réaliser aussi bien une plus-value qu’une moins-value lors de la revente. Le prix est défini par la société de gestion, en respectant les conditions définies par l’Autorité des marchés financiers. L’écart entre le prix et la valeur estimée du patrimoine ne doit pas excéder 10 %.

Opter pour la diversification

La diversification est essentielle en matière d’investissement car elle permet de réduire le risque global. On parle alors de mutualisation des risques. Par nature, une société civile de placement immobilier est diversifiée car elle investie dans plusieurs biens immobiliers. Toutefois, tous les fonds ne se valent pas et certains détiennent un patrimoine plus varié que d’autres.

Il est conseillé d’investir dans :

• Plusieurs zones géographiques différentes en France et éventuellement à l’étranger.
• Plusieurs structures immobilières différentes (bureaux, commerces, résidences, EHPAD…).
• Des locataires de qualité et variés. Il peut s’agir de sociétés qui évoluent dans divers secteurs d’activité.

Une grande diversification du patrimoine n’est possible qu’en cas de capitalisation élevée. C’est elle qui confère plus de moyens à la société de gestion. Pour une diversification optimale, investissez dans plusieurs SCPI non positionnées sur les mêmes classes d’actifs et gérées par des sociétés de gestion différentes.

Un regard sur la liquidité des parts

La liquidité d’une part de société civile de placement immobilier n’est pas assurée car il faut tenir compte de l’offre et de la demande. Une part peut se revendre aussi bien en quelques jours qu’en quelques mois.

En termes de reventes, les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable ont des règles différentes :

• Lorsque le capital est fixe, vous définissez vous-même le prix de revente de votre part et vous attendez qu’un acheteur se manifeste.
• Quand le capital est variable, c’est la société de gestion qui rachète les parts à un prix fixé. Ce rachat s’effectue grâce à la collecte de nouvelles souscriptions, à des liquidités excédentaires ou à la vente d’un immeuble.

Notez que les SCPI à capital variable sont reconnues comme plus liquides que celles à capital fixe.

Choisir la meilleure SCPI en fonction des frais

Parmi les éléments à prendre en compte, il y a les frais. Il en existe deux sortes :

• Les frais de gestion qui rémunèrent l’activité de la société de gestion. Ils oscillent entre 8 et 12 %. Les rendements affichés sont nets de ces frais.
• Les frais de souscription s’apparentent à des frais de notaire. Eux aussi varient entre 8 et 12 %. Attention, des frais de souscription élevés peuvent impacter la rentabilité d’une société civile de placement immobilier.

Les ratios à prendre en compte dans le choix d’une SCPI

Certains ratios représentent de sérieux indicateurs pour juger de la pérennité du rendement d’une pierre-papier. Voici les principaux :

• Le taux d’occupation financier est le rapport entre les loyers récupérés par la SCPI et les loyers qu’elle aurait dû récupérer en cas d’occupation intégrale du patrimoine. Mieux vaut que ce taux soit supérieur à 90 %.
• Le report à nouveau est une réserve qui sert à lisser les rendements. Il se compose des revenus ou plus-values non-distribués aux investisseurs. Il sert à réduire l’imprévisibilité des locations. Il s’exprime en pourcentage du dividende. Il est préférable que le report à nouveau excède 5 % du dividende.
• Enfin, la provision pour grand travaux est une réserve qui permet de faire face aux futurs travaux de réparation et de rénovation, et de remise aux normes. Ce ratio s’exprime en pourcentage du dividende. Les SCPI qui possèdent beaucoup d’immeubles anciens doivent avoir une provision pour grand travaux élevée. A contrario, celles qui investissent dans le neuf ont tout intérêt à en avoir moins. De préférence, la provision doit être supérieure à 5 % du dividende, voire à 15 % en cas de patrimoine ancien.

S’informer sur la SCPI : ce qu’il faut retenir pour faire le bon choix

Au-delà des différents critères, il convient de s’informer sur la SCPI que vous convoitez. Jugez de sa solidité financière et sur le style de gestion. Par exemple, si les biens sont acquis à un prix trop élevé ou si la vacance locative se révèle importante, le rendement locatif sera insuffisant.

Pour vous aider à faire votre choix, prenez en considération :

• La capitalisation : plus elle s’avère importante et mieux le risque est réparti entre les associés.
• Le rendement : il s’agit du rapport entre le revenu obtenu et la somme placée par l’investisseur.
• Le taux d’occupation : la division de la surface cumulée des locaux occupés par la surface cumulée des locaux détenus par la SCPI permet d’obtenir un indicateur de l’attractivité du patrimoine.
• L’existence d’un marché secondaire : la possibilité de revente des parts en cas de besoin ou pour réaliser une plus-value.
• Le report à nouveau : cet indicateur reflète le niveau des liquidités dont dispose la société civile de placement immobilier pour faire face aux divers aléas comme la baisse des loyers ou les vacances locatives.

Puisqu’il s’agit de placements contrôlés par l’Autorité des marchés financiers, toutes les SCPI doivent publier ces informations.

Enfin, tenez compte de la taille de la structure. Les SCPI de grande taille permettent de s’ouvrir à un patrimoine plus conséquent, ce qui limite les risques. A contrario, les petites SCPI peuvent être plus performantes en misant sur une stratégie spécialisée. Mais le risque de perte en capital s’avère plus élevé.