Peut-on investir dans des SCPI étrangères ?

Qu’est-ce qu’une SCPI étrangère ou SCPI internationale ?

Depuis leur création dans les années 1970, les sociétés civiles de placement immobilier ont toujours été domiciliées en France. Malgré cela, il est possible de réaliser un investissement en SCPI sans investir dans l’Hexagone. Effectivement, celles-ci étendent leurs investissements au-delà des frontières françaises. Ainsi, plusieurs d’entre elles permettent aux épargnants d’investir dans l’Union européenne, mais également dans n’importe quel pays du monde.

Même si elles appartiennent à la même catégorie, les SCPI internationales et les SCPI européennes sont différentes. Certaines d’entre elles préfèrent investir dans la zone euro afin de se protéger en cas de variation des taux de change. A contrario, plusieurs SCPI de rendement profitent des évolutions du marché et des taux de change pour réaliser des plus-values.

Pourquoi est-ce important d’investir dans des SCPI à l’étranger ?

L’immobilier en France reste une valeur sûre, même s’il comporte des risques. Le capital investi peut faire l’objet d’une moins-value. Mieux vaut donc mutualiser les risques en se diversifiant tant au niveaux des sociétés que des zones géographiques. Avoir plusieurs actifs à l’international permet de gagner en sécurité si jamais le marché de l’immobilier se porte mal en France.

Néanmoins, cette diversification se heurte à des problèmes linguistiques. La barrière de la langue n’est pas à négliger au même titre que les modalités juridiques d’acquisition et de détention d’un bien immobilier. Pour ces raisons, de nombreux investisseurs préfèrent renoncer.

Conscientes des obstacles, certaines sociétés de gestion permettent aux investisseurs français d’investir collectivement dans l’immobilier étranger. Les SCPI internationales offrent une sécurité et facilitent les transactions.

Par ailleurs, les SCPI qui investissent hors de France ont accès à un marché plus large et disposent donc de plus d’opportunités immobilières. Les pierres papiers peuvent investir dans des pays en pleine croissance comme l’Allemagne. Parce que le taux de chômage y est relativement bas, les loyers sont plus élevés. Cela permet de bénéficier d’un taux de distribution souvent supérieur.

Enfin, la fiscalité se révèle plus avantageuse à l’étranger. Le rendement plus élevé des SCPI étrangères s’explique également par les conventions fiscales étrangères avantageuses pour les investisseurs français. Les revenus issus des loyers des sociétés civiles de placement immobilier sont exonérés des prélèvements sociaux. Ainsi, l’impôt sur les revenus locatifs de sources étrangères s’avère moins confiscatoire. Les investisseurs français sont uniquement redevables de l’impôt sur le revenu suivant leur tranche d’imposition marginal.

Quelle imposition pour des loyers étrangers ?

En investissant dans une société civile de placement immobilier de rendement, l’investisseur peut toucher des revenus locatifs. Les loyers collectés par les sociétés de gestion constituent des revenus fonciers. Or, les revenus fonciers de source étrangères doivent faire l’objet d’une déclaration d’impôt à l’aide du formulaire 2047.

En France, les revenus fonciers sont imposés en fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI). Elle est plus ou moins haute en fonction des revenus du contribuable, et les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Dans le cadre d’une SPCI investie à l’étranger, l’imposition des revenus fonciers s’avère différente. Les loyers de source étrangère versés par la SCPI aux souscripteurs sont soumis à une imposition plus avantageuse.

Voici quelques repères :

• Les revenus qui proviennent de l’étranger ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
• Les revenus émanant de l’étranger sont soumis à la tranche marginale d’imposition. Suivant le niveau de revenus, elle peut être de 11 %, de 30 %, de 41 % ou de 45 %.
• Il faut soustraire le taux moyen de l’impôt sur le revenu à cette imposition. Ce taux moyen est calculé en divisant le montant de l’impôt par les revenus imposables et en multipliant le résultant par 100.

Par conséquent, les SCPI étrangères ont un avantage fiscal par rapport aux SCPI françaises, notamment pour les personnes dont la tranche marginale d’imposition est élevée.