Comment fonctionne une SCPI ?

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Appelée aussi pierre-papier, la société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif. Elle adopte la forme d’une société non cotée en bourse. Pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier destiné à être loué, elle rassemble de l’argent auprès de plusieurs investisseurs.

On distingue deux sortes de SCPI :

• La SCPI d’entreprise dont le rôle est d’acquérir et de gérer des immeubles à usage commercial.
• La SCPI d’habitation qui acquiert et gère des immeubles à usage d’habitation.

Ce moyen simple d’investir, notamment dans des bureaux ou des commerces difficiles d’accès pour un particulier, existe depuis une cinquantaine d’années.

Quelles sont les différentes missions de la SCPI ?

La société civile de placement immobilier a pour missions de :

• Acquérir des biens immobiliers,
• Rechercher des locataires,
• Établir l’état des lieux,
• S’acquitter des charges,
• Réaliser des travaux,
• Récupérer des loyers.

Comment fonctionne une société civile de placement immobilier ?

Si vous voulez investir au sein d’une société civile de placement immobilier, il faut acquérir une ou plusieurs parts du capital de la société. Comptez entre 150 € et 1000 € pour une part du capital d’une SCPI.

Pour acheter des parts, il convient de se rapprocher d’une société civile de placement immobilier. L’autre solution consiste à contacter un intermédiaire tel qu’une banque.

Dans tous les cas, mieux vaut être vigilant quand vous investissez dans une SCPI. Des plateformes en ligne peu scrupuleuses proposent ce type de placement. Si vous avez un doute, contactez l’Autorité des marchés financiers via sa plateforme Épargne info service.

Les avantages de la SCPI

Le principal avantage de la SCPI est de permettre la diversification de vos placements. Acquérir des parts dans une société civile de placement immobilier permet d’investir dans différents projets immobiliers. Puisqu’il s’agit d’un placement collectif, les risques sont partagés entre tous les investisseurs.

La SCPI représente un patrimoine diversifié au niveau géographique, mais aussi au niveau de la typologie des actifs (immeubles), des locataires et des secteurs d’activité (grande distribution, bureaux, logistique, hôtellerie, énergie, etc.).

Vous l’aurez compris, une SCPI permet à l’épargnant de diversifier son investissement. Il peut aussi avoir accès plus facilement au marché immobilier tertiaire professionnel.

Quels sont les inconvénients de fonctionner avec une SCPI ?

Comme nous l’avons vu précédemment, la SCPI ne manque pas d’atouts. Mais sachez qu’elle comporte également des risques qu’il convient d’étudier avec soin avant de se lancer tête baissée.

D’abord, il faut noter que le rendement et le capital de la société civile de placement immobilier ne sont pas garantis car ils dépendent du marché de l’immobilier.

Par conséquent, il s’avère impossible d’avoir une vision claire et nette du montant des dividendes perçus à court, moyen ou long terme. C’est aussi valable pour la valeur des parts en cas de revente.

Enfin, investir dans une SCPI coûte un peu d’argent. Vous devez prévoir les frais d’entrée qui représentent l’équivalent de 5 à 12 % de la valeur de votre part. Quant aux frais de gestion, ils représentent entre 8 à 10 % des dividendes.

La fiscalité de la SCPI

Les dividendes provenant d’une SCPI sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils font donc l’objet d’une déclaration comme revenus fonciers.

Passer par une société civile de placement immobilier pour un investissement locatif peut générer un déficit foncier. Cela participe à la réduction de votre impôt sur le revenu.

Le fonctionnement des trois types de SCPI

Le principe de la SCPI fiscale ou de défiscalisation

Ce produit financier particulier ne manque pas d’intérêt d’un point de vue fiscal. En effet, ce type de placement fait bénéficier d’avantages fiscaux liés à une loi spécifique. La principale singularité de ce genre de SCPI est de faire réduire l’impôt en fonction du montant de l’investissement réalisé.

En général, les revenus perçus sont moindres en comparaison des autres produits d’épargne du même type dit de rendement. D’autre part, les fonds peuvent être immobilisés plus longtemps. La revente des titres peut s’avérer assez difficile.

Parmi les SCPI fiscales en France, il y a la SCPI Pinel, la SCPI Denormandie, la SCPI Malraux et la SCPI de Déficit Foncier. Pour y accéder, l’épargnant doit posséder une tranche d’imposition élevée, un capital disponible à l’investissement et la défiscalisation comme principal objectif.

La SCPI de rendement

Ce produit financier, proposé par une société de gestion immobilière, permet aux investisseurs d’acquérir des parts du patrimoine immobilier. Le revenu locatif potentiel provient des loyers issus des immeubles détenus par la société de gestion. L’investisseur peut opter pour le démembrement de propriété ou la pleine propriété.

La SCPI de rendement se compose d’immobilier professionnel (bureaux, entrepôts avec la norme BBC, locaux commerciaux ou d’activités). Parfois, le bail commercial est plus long que celui d’un bail résidentiel.

La SCPI de plus-value

Appelée aussi SCPI de valorisation ou de capitalisation, la société civile de placement immobilier de plus-value investit dans des biens immobiliers qui offrent un fort potentiel de revalorisation.

À la différence des autres types de SCPI, elles ne redistribuent pas les loyers. Les détenteurs de parts ne reçoivent pas de dividende, cela permet d’éviter l’imposition sur  les revenus fonciers.

Les SCPI de plus-value investissent dans des parts de biens immobiliers décotés. Le but est de les revendre au bout de quelques années afin de bénéficier d’une plus-value.

Quelle forme adopte le rendement d’une société civile de placement immobilier ?

Il faut distinguer le type d’investissement. S’il s’agit d’un investissement locatif classique, le rendement se présente sous la forme d’un loyer perçu une fois par mois. Dans le cadre d’une SCPI, l’investisseur perçoit des dividendes, versés généralement une fois tous les trois mois. Le montant oscille en fonction des loyers perçus par la société et par le nombre de parts détenu.