Peut-on investir en SCPI à crédit ?

Peut-on faire un crédit pour investir en SCPI ?

Si vous ne pouvez pas payer comptant, sachez qu’il est possible d’acheter des parts de société civile de placement immobilier en souscrivant un emprunt auprès d’un établissement bancaire. Et ce, au même titre qu’un bien immobilier classique.

Cette opération est cependant soumise à condition. En effet, emprunter de l’argent pour acheter des parts de SCPI n’est envisageable que si le montant se révèle supérieur à 50 000 euros. Généralement, les banques refusent de prêter de l’argent pour un montant inférieur.

Si vous achetez à crédit des parts pour 50 000 euros, vous devrez rembourser 150 euros par mois. Cela reste tout à fait accessible au plus grand nombre.

SCPI : comment fonctionne l’investissement à crédit ?

Acquérir des parts de SCPI en empruntant de l’argent repose sur le même principe qu’un crédit classique. Au préalable, l’investisseur doit posséder une capacité d’épargne constante à moyen terme et se trouver dans une situation où il peut recourir à un emprunt immobilier. L’opération est réalisable à condition que l’investisseur soit finançable.

Vous devez d’abord sélectionner la ou les SCPI. Suivant le montant, il convient de souscrire à ces SCPI sous condition suspensive d’obtenir le financement nécessaire. Cette clause est généralement intégrée sur les bulletins de souscription.

Ensuite, vous devez déterminer s’il faut un apport ou non. Le principe consiste à ne pas mettre d’apport si vous voulez optimiser le rendement de l’épargne. Un apport peut toutefois s’avérer nécessaire si la situation patrimoniale l’exige.

Puis, il convient de se charger du financement bancaire. Dès obtention du crédit, la banque vire les fonds aux sociétés de gestion. Celles-ci envoient les titres de propriétés aux investisseurs.

Trois flux financiers sont à distinguer :

• Chaque trimestre, l’acheteur des parts reçoit un loyer trimestriel.
• Une fois par mois, l’acheteur est prélevé de la mensualité du crédit.
• Et une fois par an, l’acheteur doit payer un impôt foncier sur les revenus générés. Ils comprennent à la fois les loyers et les intérêts d’emprunt.

Est-ce avantageux d’investir en SCPI à crédit ?

Étant donné les rendements des SCPI, il est possible d’obtenir un financement sur du long terme et à un taux avantageux. Ainsi, l’écart entre les loyers et les mensualités additionnées aux impôts se révèle plutôt modeste.

Grâce à un rendement locatif élevé, la quasi-intégralité du crédit amortissable est payée par les locataires de la société civile de placement immobilier. Cela permet de se constituer un patrimoine sans fournir de gros efforts financiers.

Ce patrimoine peut générer un revenu complémentaire à moyen ou long terme. Effectivement, il n’y a rien d’obligatoire à conserver le crédit jusqu’au terme. Au bout de dix ans, l’associé peut vendre le montant nécessaire de parts pour rembourser le capital restant dû. Ainsi, le patrimoine en SCPI net de dettes génère des revenus.

Les avantages et les inconvénients d’investir à crédit dans une SCPI

Les contraintes

Acheter des parts de société civile de placement immobilier peut se révéler contraignant. En effet, l’une des principales difficultés est d’obtenir un financement. Les banques traditionnelles s’avèrent parfois frileuses à financer ce genre de produits.

D’autre part, l’impact peut être significatif si la valeur des parts baisse. Cela est différent lorsque l’on investit en payant comptant. On ne peut pas perdre plus ce que l’on a investi. La seule réponse à cet inconvénient réside dans la durée du projet. Mieux vaut investir sur une durée minimale à dix ans si vous empruntez de l’argent à la banque. Cela permet de limiter les risques. Notez que cette solution ne convient pas aux investisseurs qui ont besoin de revenus complémentaires immédiats.

Les avantages

Le principe de mutualisation du risque rend ce type d’opération largement sécurisé, beaucoup plus qu’avec un logement traditionnel. Effectivement, l’investisseur pourra rembourser ses mensualités grâce aux loyers de plusieurs locataires professionnels.

L’autre avantage d’investir à l’aide d’un prêt est de pouvoir déduire la totalité des intérêts d’emprunt et frais annexes (frais de dossier, assurance emprunteur…). Ainsi, vous réalisez des économies fiscales sur les revenus fonciers y compris sur des SCPI qui détiennent du patrimoine à l’étranger.

Les types de crédit immobilier pour acquérir une SCPI

Bien choisir le type de crédit se révèle essentiel. Il convient de tenir compte du profil de l’investisseur. Voici quelques repères :

• L’effet de levier du crédit est à étudier. Pour cela, il faut utiliser le différentiel entre les taux d’emprunt et le rendement des sociétés civiles de placement immobilier.
• L’effet de levier fiscal : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers encaissés. Cela limite leur imposition.
• En cas de peu d’épargne et l’absence d’apport, la mensualité de crédit est couverte à hauteur de 70 % par les loyers de la SCPI. L’absence d’apport en capital permet d’allouer son capital sur d’autres supports afin de diversifier son patrimoine.

Ensuite, deux sortes de prêts s’offrent à vous :

• Le crédit immobilier amortissable : il s’agit du prêt le plus courant. Les échéances de remboursement comportent du capital et des intérêts. Ces derniers sont calculés sur le montant du capital restant dû.
• Le crédit in fine a la spécificité de voir le capital remboursé par le client à la fin du prêt, lors de la dernière échéance. Les mensualités ne servent qu’à payer les intérêts. Ce type d’emprunt a comme avantage d’avoir des mensualités moins élevées.

Quel montant emprunter à la banque ?

Pour qu’il génère des revenus, l’investissement en SCPI doit porter sur plusieurs milliers d’euros. Généralement, un épargnant investit jusqu’à 75 000 euros en SCPI.

Notez que les établissements bancaires refusent ce genre de projet en cas de petites sommes. Pour emprunter 5000 euros, vous pouvez par exemple avoir recours à un prêt personnel à la consommation.