Les spécificités de l’investissement en SCPI

La SCPI, une alternative à l’investissement classique

Investir dans l’immobilier permet de se constituer un patrimoine, de percevoir des revenus complémentaires ou de préparer un futur projet d’investissement.

Deux solutions existent :

• La première consiste à acheter directement un logement pour le mettre en location. Cela demande un budget de plusieurs dizaines de milliers d’euros ainsi qu’une gestion locative régulière. Des frais d’entretien sont à prévoir.
• La deuxième option consiste à investir dans une société civile de placement immobilier. Vous avez ainsi la possibilité de vous constituer un patrimoine immobilier diversifié, composé de bureaux, de commerces, d’hôtels, etc. Il s’agit de biens difficiles d’accès pour les particuliers. Il est possible d’investir en SCPI à crédit, ce qui permet d’augmenter proportionnellement vos revenus potentiels.

Les spécificités d’une SCPI

Également connue sous le nom de « pierre papier », la SCPI est un placement immobilier locatif long terme. La SCPI collecte des fonds qui proviennent majoritairement d’investisseurs particuliers. Il peut aussi s’agir de fonds provenant d’associations ou d’entreprises. Chaque épargnant investissant dans la SCPI devient « associé » et détient une partie d’un patrimoine immobilier, sous la forme de parts. La société civile de placement peut être spécialisée ou bien diversifiée.

C’est la SCPI qui est chargée de gérer la sélection des actifs et des locataires, mais aussi l’entretien du parc immobilier et des éventuels travaux. En échange de la somme investie, les associés perçoivent un revenu potentiel à échéances régulières. Cela correspond aux dividendes issus des loyers payés par les locataires des immeubles.

Un nouvel associé perçoit ses revenus seulement au bout de quelques mois car il existe un délai de jouissance qui varie entre quatre et six mois. Il correspond au temps nécessaire à la SCPI pour investir l’épargne collectée.

En outre, la société civile de placement immobilier représente un moyen sur-mesure pour se constituer un patrimoine diversifié tant du point de vue géographique que typologique. Investir en pierre papier est possible à partir de quelques centaines d’euros. L’épargnant peut alors diversifier son investissement et accéder au marché immobilier tertiaire professionnel.

Les particularités de l’investissement en SCPI fiscale

Une SCPI fiscale ou de défiscalisation est un produit financier qui présente des avantages d’un point de vue fiscal. Ce type de placement confère à un investisseur les atouts fiscaux liés à une loi.

La principale spécificité de cette SCPI est de permettre une réduction d’impôt en fonction du montant de l’investissement réalisé. Les revenus perçus sont généralement moins élevés que pour les autres types de rendement. Les fonds peuvent être immobilisés plus longtemps et la revente des titres peut présenter des difficultés.

En France, il y a plusieurs types de SCPI fiscales : SCPI Pinel, SCPI Denormandie, SCPI Malraux et SCPI de Déficit Foncier. Pour y avoir accès, l’épargnant doit répondre à certains critères : avoir une tranche d’imposition élevée, un capital disponible à l’investissement et la défiscalisation comme but principal.

Les spécificités de la SCPI de rendement

La SCPI de rendement désigne un produit financier proposé par une société de gestion immobilière. Elle permet aux investisseurs d’acquérir des parts du patrimoine immobilier. Le revenu locatif potentiel provient des loyers issus des immeubles détenus par la société de gestion.

L’investisseur a le choix entre le démembrement de propriété ou la pleine propriété. Les différentes SCPI se distinguent par la nature de leur patrimoine. Ainsi, une SCPI de rendement se compose majoritairement d’immobilier professionnel (bureaux, entrepôts BBC, locaux commerciaux ou d’activité…). Ces biens immobiliers ont comme point commun d’avoir un bail commercial plus long que celui d’un bail résidentiel.

Ce qu’il faut retenir de la SCPI de plus-value

Appelée aussi SCPI de valorisation ou de capitalisation, la SCPI de plus-value investit dans des biens immobiliers qui offrent un fort potentiel de revalorisation. Contrairement aux autres SCPI, la SCPI de plus-value ne redistribue pas les loyers. Le détenteur de la part ne perçoit pas de dividende. Par conséquent, il n’est pas imposé sur les revenus fonciers.

Les SCPI de plus-value sont intéressantes car elles se révèlent liées à la revalorisation du prix de leur part. Elles investissent dans des parts de biens immobiliers décotés, puis les revendent au bout de quelques années. Cela permet de bénéficier d’une plus-value à la revente.

Les SCPI à capital variable et à capital fixe

La SCPI à capital variable

Les souscriptions peuvent s’effectuer à n’importe quel moment. Par ailleurs, le nombre de parts n’est pas fixé par la société de gestion. De nouveaux associés peuvent investir au fil du temps, ce qui permet aux épargnants de sortir de la SCPI s’ils veulent revendre leurs parts.

Grâce à l’argent récolté, la société de gestion de la SCPI achète tout le temps des immeubles dans le but de diversifier son patrimoine. Le prix de souscription et de revente d’une part est déterminé par la société de gestion. Elle ne peut pas s’écarter de plus de 10 % de la valeur de reconstitution d’après l’Autorité des marchés financiers.

La SCPI à capital fixe

Une SCPI à capital fixe possède un nombre de parts limité. Les souscriptions ne sont possibles que lorsqu’un particulier cède ses parts et qu’elles lui sont rachetées, ou en cas d’augmentation de capital.

Quels sont les frais des SCPI ?

Trois types de frais peuvent être appliqués dans le cadre d’une SCPI : les frais de souscription, les frais de gestion et les frais de sortie.

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, des frais d’entrée sont à prévoir. Ils varient entre 10 et 12 %. Ces frais couvrent les frais de collecte de fonds et de recherche immobilière de la SCPI. Cela s’apparente aux frais de notaire et aux droits d’enregistrement acquittés lors d’achat en immobilier locatif traditionnel.

Quant aux frais de gestion de SCPI, ils permettent d’assurer la gestion annuelle du parc immobilier et le fonctionnement quotidien de la société civile de placement immobilier.

Enfin, la société de gestion peut percevoir une commission forfaitaire en cas de cession ou de transfert direct de parts de SCPI. Il s’agit de frais de sortie. Par exemple, ces frais peuvent intervenir comme frais de dossier, peu importe le nombre de parts transférées.